「バンコクで不動産投資するなら、どのエリアがいいの？」
タイ不動産投資を検討する日本人から、よく聞かれる質問です。
答えはスクンビット。BTSアソーク駅〜エカマイ駅周辺は「日本人街」として知られ、日本人駐在員の賃貸需要が安定しています。プロンポンにはフジスーパー本店、トンローには日本食レストランが集積。「日本語だけで生活できる」とも言われるエリアで、日本人投資家にとって情報収集がしやすいのが強みです。
この記事では、スクンビットエリアの不動産市場を2025年最新データで解説します。
スクンビットエリアとは
スクンビット通り（Sukhumvit Road）は、バンコク中心部を東西に走る主要道路です。特にBTSアソーク駅〜エカマイ駅周辺は「日本人街」として知られます。
プロンポン（Soi 24〜39）は日本人向けスーパー「フジスーパー」本店があり、日本人が最も多いエリア。トンロー（Soi 49〜55）は日本食レストラン、日系クリニックが集積。エカマイ（Soi 63周辺）は日本人学校へのアクセスが良好で、ファミリー向け。日本語のみで生活可能なエリアも多いです。
駅別に見ると、アソーク（Soi 19-23）はビジネス街でターミナル21があり、1BRの賃料は25,000〜40,000 THB。プロンポン（Soi 24-39）は日本人最多でエンポリアムがあり、1BRは30,000〜50,000 THB。トンロー（Soi 49-55）は高級住宅街で飲食店充実、1BRは25,000〜45,000 THB。エカマイ（Soi 63）はファミリー向けで落ち着いた環境、1BRは20,000〜35,000 THB。プラカノン（Soi 69-77）は新興エリアでコスパ良好、1BRは15,000〜25,000 THB。オンヌット（Soi 77以降）は価格手頃で開発進行中、1BRは12,000〜20,000 THBです。
バンコクは日本人が住みやすいですか？
はい、東南アジアで最も日本人が住みやすい都市の一つです。特にスクンビットエリアは「日本語だけで生活できる」とも言われ、日本食、日本語対応の病院・美容室・不動産会社が揃っています。ただし交通渋滞は深刻で、移動時間は覚悟が必要です。
価格相場（2025年）
| エリア | 平米単価 | 利回り |
|---|---|---|
| アソーク〜プロンポン | 20〜31.5万THB | 3.5〜4.5% |
| トンロー〜エカマイ | 11〜18万THB | 4〜5% |
| オンヌット以東 | 8〜12万THB | 5〜6.5% |
2025年のバンコク・スクンビットエリアの平米単価は、エリアによって大きく異なります。
CBDプライム（アソーク〜プロンポン）は平米単価200,000〜315,000 THBで、1BRの目安価格は800万〜1,500万円。ミッドタウン（トンロー〜エカマイ）は平米単価110,000〜180,000 THBで、500万〜900万円。アウター（オンヌット〜ベーリング）は平米単価80,000〜120,000 THBで、300万〜500万円です（1THB = 約4.3円で計算）。
BTSで数駅の差でも価格は大きく変わります。オンヌットは日本人向け施設も増えており、コストパフォーマンスを重視するなら検討の価値があります。2024年にはスシローも出店しました。
賃料相場は、スクンビットエリアの平均でコンドミニアムが594 THB/㎡、アパートメントが1,271 THB/㎡（2025年時点）です。コンドミニアムは分譲マンションで所有権購入可能、設備はプール・ジム付きが標準。アパートメントは賃貸専用物件でサービス（清掃等）付きが多く、賃料は高めです。
プロンポン（平米単価200,000〜315,000 THB）とオンヌット（80,000〜120,000 THB）では、同じ広さでも価格が2〜3倍違います。オンヌットは日本人向け施設も増えており、「利回り重視」ならオンヌット、「賃貸需要の安定性重視」ならプロンポンという選択になります。
利回りの実態
スクンビットの利回りは、プライムエリアで3.5〜4.5%、アウターエリアで5〜6.5%が目安です。
CBD（アソーク〜プロンポン）は表面利回り3.5〜4.5%で、2019年の5〜6%から低下しています。ミッドタウン（トンロー〜エカマイ）は4〜5%で日本人需要が安定。アウター（オンヌット以東）は5〜6.5%で購入価格が安く利回り高め。スタジオ・1BR（郊外）は6.5〜8.7%で単身者需要があります。
CBDエリアの利回りが低下している理由は、物件価格の上昇（分母が増加）、供給過剰による賃料の伸び悩み、コロナ後の回復途上です。Knight Frank（2024年12月）のレポートによると、CBD利回りは2019年の5〜6%から3.5〜4.5%に低下しています。
表面利回りから経費を差し引いた「実質利回り」は、さらに1〜2%低くなります。管理費（Common Fee）は40〜80 THB/㎡/月、修繕積立金は購入時一括500〜1,000 THB/㎡、管理会社手数料は家賃の5〜15%、空室損失は年間1〜2ヶ月分、固定資産税は物件評価額の0.02〜0.3%です。
プロンポンとオンヌットでこんなに価格差があるんですか？
はい、BTSで数駅の差でも価格は大きく変わります。オンヌットは日本人向け施設も増えており、コストパフォーマンスを重視するなら検討の価値があります。ただし、日本人駐在員の賃貸需要はプロンポン・トンローに集中しているので、入居者確保の難易度は上がります。
日本人駐在員の賃貸需要
CBREのレポートによると、スクンビットはバンコクのサービスアパート供給の65%、アパートメント供給の86%を占めます。
日本人駐在員からの需要が強い理由は、日本人学校（バンコク日本人学校）へのアクセス、日本食レストラン・日系スーパーの充実、日本語対応の病院・クリニック、日系不動産会社のサポート、治安の良さ（高級住宅街）です。
デメリットは、賃料は他エリアより高め、交通渋滞が激しい、人気エリアは競争が激しい点です。
日本人駐在員が求める条件は比較的明確です。広さは2ベッドルーム以上（ファミリー）、1ベッドルーム（単身）。設備はバスタブ必須、ウォシュレット希望。立地はBTS駅徒歩10分以内。セキュリティは24時間警備、カードキー。賃料は会社負担上限内（40,000〜80,000 THB が多い）です。
供給過剰リスク
バンコクのコンドミニアム市場は供給過剰が課題となっています。
2024年12月時点で約58,000戸の未販売在庫があり、2025年中頃までにさらに約42,000戸が完成予定。ミッドレンジ物件の賃料は2022年ピークから約10%下落しています。
供給過剰市場で勝ち残る物件の特徴は、立地がBTS駅徒歩5分以内、ターゲットが日本人駐在員に特化（バスタブ、日本人学校アクセス）、デベロッパーが大手（Sansiri、Ananda、AP Thai等）、価格帯が中〜高価格帯（低価格帯は競争激化）です。
供給過剰だと投資しない方がいいですか？
一概には言えません。供給過剰は価格交渉の余地があるということでもあります。ただし、差別化できない「普通の物件」は苦戦します。日本人需要が確実なエリア・物件を選ぶことが重要です。駅近、バスタブ付き、大手デベロッパーの3条件を満たす物件を探してください。
購入時の注意点
スクンビットの人気物件は、外国人枠（49%）が埋まっていることがあります。購入前に必ずデベロッパーまたは管理事務所で外国人保有比率を確認してください。
為替リスクにも注意が必要です。タイバーツは新興国通貨のため変動が大きく、2020年から2024年にかけて対円で約30%上昇しました。円安局面では円換算の投資額が増加するため、為替動向も考慮が必要です。
スクンビットの人気物件は外国人枠（49%）が埋まっていることがあります。外国人枠が埋まっていると、外国人には売却できなくなります。購入前に必ず確認してください。
まとめ
スクンビットは日本人投資家にとって最も情報が豊富で、賃貸需要も安定したエリアです。
- スクンビットは日本人駐在員の需要が最も高いエリア
- 平米単価は80,000〜315,000 THB（エリアによる）
- 利回りはCBDで3.5〜4.5%、郊外で5〜6.5%
- 供給過剰により価格交渉の余地あり
- 外国人枠（49%）の空き確認は必須
- 為替リスクも考慮すること
立地と物件選びを慎重に行い、日本人需要を確実に取り込める物件を選びましょう。
よくある質問
プロンポン（Soi 24〜39）が最も日本人が多く、フジスーパー本店や日本食レストランが集中しています。トンロー、エカマイも日本人コミュニティが充実しています。日本人向け賃貸を狙うなら、この3エリアがおすすめです。
CBDプライムエリア（アソーク〜プロンポン）で表面利回り3.5〜4.5%、アウターエリア（オンヌット以東）で5〜6.5%が目安です。2019年と比較すると1〜1.5%程度低下しています。実質利回りは経費を差し引いてさらに1〜2%低くなります。
物件選びが重要です。BTS駅近、日本人向け設備（バスタブ等）、大手デベロッパーの物件であれば、供給過剰市場でも賃貸需要を確保できる可能性が高いです。供給過剰は価格交渉のチャンスでもあります。
コストパフォーマンス重視なら有望です。平米単価がプロンポンの半分以下で、利回りは5〜6.5%と高め。日本人向け施設も増えており、2024年にはスシローも出店しました。ただし、日本人駐在員の賃貸需要はプロンポン・トンローに集中しているので、入居者層は異なります。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
海外不動産投資にはリスクが伴います。投資に関する最終決定は、ご自身の判断と責任において行ってください。
各国の法規制・税制は変更される可能性があるため、最新情報は現地の専門家にご確認ください。
