「金利が上がると、海外不動産は買い時なのか、それとも見送るべきか」
——2026年、日銀の政策金利は0.75%に到達し、市場では年内に1%到達が予想されています。長らくゼロ金利に慣れてきた日本の投資家にとって、金利上昇局面での海外不動産投資は未知の領域でしょう。
結論から言えば、金利上昇＝海外不動産がダメ、ではありません。むしろ為替の動き次第では「買い場」になり得ます。ただし、戦略の見直しは必須です。
日銀利上げが海外不動産に与える3つの影響
1. 為替：円高に振れれば海外物件が「割安」に
日銀が利上げを続ける一方、FRB（米連邦準備制度）は利下げサイクルの終盤にあります。この金利差の縮小は理論上、円高ドル安の方向に作用します。
でも、2025年は利上げしたのに円安が続きましたよね？
おっしゃる通りです。為替は金利差だけで動くわけではなく、貿易収支やリスクオン/オフ、投機筋のポジションなど多数の要因が絡みます。ただし、中期的には金利差の縮小が円高に寄与するのは間違いありません。
仮に1ドル=150円 → 140円に円高が進んだ場合：
| 物件価格（USD） | 150円/ドルの場合 | 140円/ドルの場合 | 差額 |
|---|---|---|---|
| $300,000 | 4,500万円 | 4,200万円 | ▲300万円 |
| $500,000 | 7,500万円 | 7,000万円 | ▲500万円 |
| $1,000,000 | 1.5億円 | 1.4億円 | ▲1,000万円 |
10円の円高で、100万ドルの物件なら1,000万円の差が出ます。
2. ローンコスト：日本の住宅ローンが使いにくくなる
日本の金融機関を使って海外不動産のローンを組む場合、国内金利の上昇は直撃します。
すでに海外不動産をローンで保有している方は要注意。変動金利が0.5%から1.0%に上昇すると、3,000万円のローンで年間約15万円の返済増加。金利2%なら約30万円増。今のうちに固定金利への借り換えを検討すべきです。
一方、現地の金利は国ごとに状況が異なります：
| 国 | 現地の住宅ローン金利（2026年初頭） | 金利トレンド |
|---|---|---|
| アメリカ | 6.5〜7.0% | やや低下傾向 |
| タイ | 5.5〜9.0%（外国人） | 横ばい |
| ドバイ | 4.0〜6.0% | 低下傾向 |
| マレーシア | 3.5〜5.0% | 横ばい |
| オーストラリア | 5.5〜6.5% | 低下傾向 |
3. 利回り：金利上昇で「代替投資先」が増える
日本の預金金利や債券利回りが上がれば、わざわざリスクを取って海外不動産に投資する必要はないのでは？
鋭い指摘です。日本の10年国債利回りが1.5%を超えてくると、「リスクフリーで1.5%取れるのに、海外不動産で5%を狙う意味は？」という議論は当然出てきます。
ただし比較すべきはインフレ調整後の実質利回りです。日本のインフレ率が2〜3%で推移する中、名目1.5%の国債は実質マイナスリターン。一方、海外不動産の賃貸利回り5〜8% + キャピタルゲインは、インフレヘッジとしても機能します。
金利上昇局面で有利な投資先
現金購入が強いエリア
ローンコストが上がる局面では、現金一括購入が相対的に有利になります。特に以下のエリアは現金購入者が多い市場です：
- ドバイ：投資家の多くが現金購入。ローン規制も厳しめで健全
- タイ：外国人への融資条件が厳しく、もともと現金購入が主流
- フィリピン：デベロッパー直接の分割払い（ローンなし）が一般的
逆に、金利上昇で避けるべきエリアはありますか？
ローン依存度が高い市場は要注意です。アメリカやオーストラリアは一般的にモーゲージ（住宅ローン）を使った購入が主流で、金利上昇が価格の下落圧力になりやすい。短期的にはネガティブですが、逆に「金利が高止まりした後の値下がり局面で仕込む」戦略もあり得ます。
通貨分散の観点
ドバイの通貨AEDは米ドルにペッグされているため、実質的に「ドル建て資産」です。円安ヘッジとして機能しつつ、新興国通貨のような暴落リスクが低い。金利上昇局面で通貨リスクを抑えたい投資家にとって、AED建て不動産は合理的な選択肢です。
2026年の実践戦略
パターンA：円高を待って仕込む
為替が140円台前半まで円高に振れるタイミングを狙い、ドル建て物件（アメリカ、ドバイ）に投資。為替差だけで物件価格の5〜7%の恩恵を受けられる可能性があります。
パターンB：現金購入でローン金利を回避
タイやフィリピンのように参入価格が低い市場で、現金一括購入。ローンコストの影響をゼロにして、賃貸利回りをフルに享受する戦略。
パターンC：日本不動産から海外へリバランス
2025年は外国資本による日本不動産投資が過去最高の6.2兆円を記録しました。日本の不動産を保有している方は、高値圏で一部売却し、海外物件に分散するリバランス戦略も検討に値します。
結局、今は買い時なんですか？待つべきなんですか？
正直に言えば「完璧なタイミング」は事後にしかわかりません。ただ、資金に余裕があり、5〜10年の長期保有を前提にできるなら、金利上昇局面は「割高感のある国内不動産から、割安な海外物件にシフトする」良い機会だと私は考えています。
まとめ
- 日銀利上げは円高要因であり、海外物件が円建てで割安になる可能性
- ローンコスト上昇は避けられないため、現金購入が相対的に有利
- 海外不動産の利回り5〜8%は、インフレ調整後でもプラスリターンが期待できる
- ドバイ・タイ・フィリピンなど現金購入が主流の市場は金利上昇の影響を受けにくい
- 日本の不動産を高値で一部売却し、海外に分散するリバランス戦略も検討に値する
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
海外不動産投資にはリスクが伴います。投資に関する最終決定は、ご自身の判断と責任において行ってください。
各国の法規制・税制は変更される可能性があるため、最新情報は現地の専門家にご確認ください。
よくある質問
一概にマイナスとは言えません。円高に振れれば海外物件が円建てで割安になるメリットがあります。ただしローンコストは上昇するため、現金購入や固定金利への借り換えが重要です。
ドバイ、タイ、フィリピンなど現金購入が主流の市場が相対的に有利です。ローン依存度が高いアメリカやオーストラリアは金利上昇の影響を受けやすい反面、値下がり局面で仕込むチャンスにもなります。
日銀が1%まで利上げした場合、市場コンセンサスでは1ドル=135〜145円程度への円高が想定されています。ただし為替は金利差以外の要因も多く、予測は困難です。
金利上昇が続く見通しであれば、固定金利への借り換えを早めに検討すべきです。0.5%→1.0%の上昇で3,000万円のローンなら年間約15万円の負担増になります。
