「ドゥブロヴニクでAirbnb投資ってどうなんですか？」
——この質問、最近よく聞かれます。
理由は明らかです。2020年から2025年にかけて不動産価格が+60%上昇、アドリア海沿岸のリゾート物件は短期賃貸で年間7〜8%の利回り。ゲーム・オブ・スローンズのロケ地として世界的に有名になったドゥブロヴニクは、今やヨーロッパで最も注目されるリゾート不動産市場のひとつになっています。
でも、ちょっと待ってください。外国人が本当にクロアチアで不動産を買えるのか？EU加盟国とはいえ、規制はどうなっているのか？——この記事では、そんな疑問にお答えします。
市場概況：急成長するアドリア海リゾート
クロアチアの不動産市場は、EUへの正式加盟（2013年）とシェンゲン協定への参加（2023年）を経て、急速に国際化が進みました。2025年第1四半期の価格上昇率は前年同期比+13%と、EU平均を大きく上回っています。
7万人以上の外国人がクロアチア沿岸部に不動産を所有しており、ドイツ、オーストリア、スロベニアからの投資家が多数を占めます。2024年にはユーロ導入も果たし、為替リスクが軽減されたことで、さらに投資しやすい環境になりました。
なぜクロアチアがここまで人気になったんですか？
理由は複合的です。まず、EU加盟国なのに価格がまだ割安。ドゥブロヴニクでさえ€4,151/㎡で、同じ地中海リゾートのニース（€7,000以上）やアマルフィ（€8,000以上）と比べると半額以下。加えて、温暖な気候、美しい海岸線、そして「ゲーム・オブ・スローンズ」による世界的な知名度向上——これらが重なった結果です。
都市別投資ガイド
ドゥブロヴニク：プレミアムリゾート市場
「アドリア海の真珠」と呼ばれるドゥブロヴニクは、クロアチア最高峰のリゾート都市です。
平均価格は€4,151/㎡ですが、旧市街やオーシャンフロントのプレミアム物件は€10,000/㎡に達することも。2020年から2025年にかけて+60%という驚異的な価格上昇を記録しています。
短期賃貸市場も活況で、Airbnbリスティング数は4,503件。平均日額€136、稼働率81%という数字が、この市場のポテンシャルを物語っています。
- リスティング数：4,503件
- 平均日額：€136
- 稼働率：81%
- ピークシーズン（6〜9月）：€200以上も珍しくない
ドゥブロヴニクって、すでに割高になってませんか？
正直なところ、「まだ割安」とは言いにくい水準になりました。ただ、ニースやアマルフィと比較すればまだ半額以下ですし、EU・シェンゲン加盟国で、観光インフラも整っている。「これ以上は上がらない」と断言できる市場ではないと思います。
ザグレブ：安定した首都市場
首都ザグレブは、リゾート物件とは異なる魅力を持つ市場です。
アパートメントの平均価格は€3,000〜3,605/㎡、戸建ては€1,936/㎡と、ドゥブロヴニクより手頃です。年間9〜12%の安定した価格成長を続けており、長期賃貸向けの投資先として魅力的です。
ザグレブはクロアチアの経済中心地で、人口約80万人。大学や企業が集中しており、賃貸需要は安定しています。観光客向け短期賃貸よりも、現地居住者向け長期賃貸の方が手堅い投資になるでしょう。
スプリット：成長中のセカンドシティ
ダルマチア地方の中心都市スプリットは、ドゥブロヴニクとザグレブの中間的な性格を持っています。
ローマ時代のディオクレティアヌス宮殿を中心とした旧市街は世界遺産に登録されており、観光客にも人気。価格はドゥブロヴニクより20〜30%程度安く、成長余地がある市場として注目されています。
| 都市 | 平均価格 | 特徴 | おすすめ投資タイプ |
|---|---|---|---|
| ドゥブロヴニク | €4,151/㎡（プレミアム€10,000/㎡） | プレミアムリゾート | 短期賃貸 |
| ザグレブ | €3,000〜3,605/㎡ | 首都・経済中心 | 長期賃貸 |
| スプリット | €3,500〜4,000/㎡ | 成長中セカンドシティ | 短期・中期賃貸 |
利回りと収益性
クロアチア不動産の利回りは、投資タイプによって大きく異なります。
長期賃貸の場合、ネット利回りは4〜6%程度。これはEU平均と同水準です。一方、短期賃貸（Airbnb等）では7〜8%のグロス利回りが期待できます。
短期賃貸と長期賃貸、どちらがいいですか？
一長一短です。短期賃貸は利回りが高いですが、運営コスト（清掃、鍵管理、ゲスト対応）がかかり、季節変動もあります。長期賃貸は利回りは控えめですが、手間がかからず安定しています。遠隔管理なら信頼できる管理会社が必須。ドゥブロヴニクでAirbnb運営するなら、月€200〜300の管理コストは見込んでおいてください。
※稼働率81%はAirbnb平均。実際はシーズンや物件の状態により変動。
- 物件価格：€250,000
- 日額：€136（平均）
- 稼働率：81%
- 年間収入：€136 × 365日 × 81% = 約€40,200
- 運営コスト（清掃、管理、消耗品等）：約€8,000
- ネット収入：約€32,000
- グロス利回り：約16%、ネット利回り：約12.8%
外国人の購入規制
クロアチアはEU加盟国ですが、外国人の不動産購入には一定の制限があります。
EU市民の場合、クロアチア国民と同じ条件で不動産を購入できます。ただし、農地は例外で、EU市民であっても購入に制限があります。
**非EU市民（日本人を含む）**の場合、司法省（Ministry of Justice）の承認が必要です。さらに、相互主義協定（Reciprocity Agreement）が結ばれている国の国民でなければ購入できません。日本とクロアチアの間には相互主義協定が存在するため、日本人は司法省の承認を得れば購入可能です。
- 物件の売買契約を締結
- 司法省に承認申請
- 承認取得（通常2〜6ヶ月）
- 登記手続き
承認は物件ごとに必要で、申請から承認まで数ヶ月かかることがあります。購入契約には「司法省承認を条件とする」条項を入れておくことを強く推奨します。
承認が下りないことはありますか？
通常、観光・居住目的の一般的な不動産購入であれば問題ありません。ただし、国境付近や軍事施設周辺の物件は制限されることがあります。弁護士を通じて事前に確認することをお勧めします。
購入コストと税金
クロアチアの購入コストは、物件価格の5〜8%程度です。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 不動産取得税（RPTT） | 3% |
| ノタリオ費用 | 0.5〜1% |
| 弁護士費用 | 1〜2% |
| 登記費用 | 約€100〜300 |
| エージェント手数料 | 2〜3%（通常売主負担） |
2025年から導入された新しいセカンドプロパティ税にも注意が必要です。2軒目以降の住宅用不動産に対し、€0.60〜8/㎡の年間税が課されます。税率は自治体によって異なり、観光地ほど高くなる傾向があります。
- 対象：2軒目以降の住宅用不動産
- 税率：€0.60〜8/㎡（自治体による）
- ドゥブロヴニクなど観光地は高めの設定が予想される
- 賃貸に出している物件は減免される場合あり
投資判断
- EU・シェンゲン加盟国で法的安定性が高い
- ユーロ導入で為替リスクが軽減
- 短期賃貸で高利回り（7〜8%）が期待できる
- 2020年から+60%の価格上昇、成長継続中
- 7万人以上の外国人が沿岸物件を所有、実績あり
- 世界的観光地としてのブランド力
- 日本人は司法省承認が必要（2〜6ヶ月）
- ドゥブロヴニクはすでに割高感あり
- 短期賃貸は季節変動が大きい（オフシーズンは稼働率低下）
- 2025年からセカンドプロパティ税が導入
- 日本からの遠隔管理は難しく、管理会社必須
- 日本語対応できる専門家が少ない
結局、クロアチア投資はおすすめですか？
「ヨーロッパのリゾート物件で、まだ成長余地があり、短期賃貸で高利回りを狙いたい」という方には魅力的な選択肢です。ただし、日本人は購入に司法省承認が必要で、手続きに時間がかかります。また、遠隔管理の難しさも考慮すべき。EU市民で、現地に頻繁に行ける、または移住を考えている方にはベストな市場かもしれません。日本在住のままでの投資なら、管理体制をしっかり構築できるかが成功の鍵です。
まとめ
クロアチアは、EU加盟国ながらまだ割安感があり、短期賃貸の高利回りが魅力のリゾート不動産市場です。
- ドゥブロヴニク平均**€4,151/㎡、プレミアム物件は€10,000/㎡**
- ザグレブ**€3,000〜3,605/㎡、年間+9〜12%**の安定成長
- 2025年Q1で前年比**+13%**の価格上昇
- 長期賃貸ネット利回り4〜6%、短期賃貸7〜8%
- ドゥブロヴニクAirbnb：4,503件、稼働率81%、日額**€136**
- EU市民はクロアチア人と同条件（農地除く）
- 日本人は司法省承認が必要（2〜6ヶ月）
- 購入コスト5〜8%
- 2025年からセカンドプロパティ税（€0.60〜8/㎡）導入
アドリア海の美しいリゾートで、短期賃貸による高利回りを狙う——そんな投資を考えているなら、クロアチアは検討に値する市場です。
よくある質問
はい、購入可能です。ただし、EU市民と異なり、司法省（Ministry of Justice）の承認が必要です。日本とクロアチアの間には相互主義協定があるため、申請すれば通常2〜6ヶ月で承認が下ります。弁護士を通じて手続きすることをお勧めします。
平均価格は€4,151/㎡（約66万円/㎡）です。ただし、旧市街やオーシャンフロントのプレミアム物件は€10,000/㎡に達することもあります。2020年から2025年にかけて+60%上昇しており、成長は続いていますが、すでに割高感も出てきています。
ドゥブロヴニクではAirbnb稼働率81%、平均日額€136というデータがあり、グロス利回り7〜8%が期待できます。ただし、運営コスト（清掃、管理、消耗品等）を差し引くと実質利回りは下がります。また、オフシーズン（11〜3月）は稼働率が大幅に低下するため、年間を通じた収支計画が必要です。
2軒目以降の住宅用不動産に対し、€0.60〜8/㎡の年間税が課される新制度です。税率は自治体によって異なり、観光地ほど高くなる傾向があります。賃貸に出している物件は減免される場合があるため、詳細は現地の税理士に確認してください。
目的によります。ポルトガルはNHR税制（非常居住者税制）など税制優遇が魅力でしたが、近年縮小傾向。クロアチアはEU・シェンゲン・ユーロ加盟で利便性が高く、短期賃貸利回りも高めです。ただし、日本人にとってはポルトガルの方が購入手続きが簡単（承認不要）。手間をかけられるならクロアチア、シンプルに投資したいならポルトガルという選び方もあります。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
クロアチア不動産投資には税金・法規制があります。投資前に必ず現地の弁護士・税理士に相談してください。
