「バリ島でヴィラを買いたいけど、外国人でも可能？」
インドネシア不動産投資を検討する日本人から、よく聞かれる質問です。
答えはYes、ただし条件付き。インドネシアでは外国人の土地所有は認められていませんが、使用権（Hak Pakai）で最大80年間不動産を保有できます。2014年以降の規制緩和で、ベトナム（50年）より長い期間の保有が可能になりました。
ただし、外国人が購入できるのは高級住宅のみで、最低価格規制があります。この記事では、インドネシア不動産の外国人購入ルールを詳しく解説します。
外国人購入の基本ルール
インドネシアの土地権利には複数の種類があります。Hak Milik（所有権）は完全な所有権ですが外国人は取得不可。Hak Pakai（使用権）は土地の使用権で外国人も取得可能。Hak Guna Bangunan（建設権）は建物建設・所有権で法人なら取得可能。Hak Sewa（賃借権）はリース権で外国人も取得可能です。
外国人個人が取得できるのは、Hak Pakai（使用権）とSHMRS（区分所有権・コンドミニアム用）です。
使用権の期間は2014年の規制緩和で大幅に延長されました。初期期間30年、延長1回目+20年、延長2回目+30年で、合計最大80年。ベトナム（50年）より長い期間の保有が可能です。
80年あれば十分な気がしますが、延長は確実にできますか？
延長は「申請」であり、自動的に認められるわけではありません。ただし、合法的に使用していれば通常は延長が認められます。ベトナムの50年よりは長く、実質的な投資期間としては十分でしょう。ただし、完全な所有権ではないことは理解しておいてください。
最低購入価格の規制
インドネシアで外国人が購入できるのは高級住宅に分類される物件のみです。地域によって最低価格が異なります。
ジャカルタでは、戸建てが100億ルピア（約1億円）以上、コンドミニアムが30億ルピア（約3,000万円）以上。バリ島では、戸建てが50億ルピア（約5,000万円）以上、コンドミニアムが20億ルピア（約2,000万円）以上。西ジャワ州では、戸建てが50億ルピア以上、コンドミニアムが10億ルピア（約1,000万円）以上です。
これはインドネシア政府が「外国人は高級物件のみ」という方針を取っているためです。低価格物件は国内居住者向けに保護されています。
インドネシア政府は、外国人による投機的な不動産購入を抑制しつつ、高級住宅市場への外資流入を認める方針です。これにより、一般のインドネシア人が住宅を購入する機会が奪われないよう配慮しています。
ビザ・滞在許可の条件
インドネシアで不動産を購入するには、観光ビザでは不可で、以下のいずれかの滞在許可が必要です。
KITAS（一時滞在許可）、KITAP（永久滞在許可）、投資家ビザ（Investor KITAS）、セカンドホームビザ、または就労ビザが必要です。
セカンドホームビザは2022年に導入されたビザで、不動産購入者に人気があります。銀行預金の証明または不動産への直接投資が条件で、最長5年（延長可能）。就労可能で家族帯同も可能です。
観光ビザでは購入できないんですね。どのビザがおすすめですか？
不動産購入目的なら、セカンドホームビザがおすすめです。2022年に導入された比較的新しいビザで、不動産投資家向けに設計されています。最長5年で延長可能、就労も可能です。投資家ビザ（Investor KITAS）も選択肢ですが、こちらは事業投資が前提になります。
PT PMA（外資法人）での購入
大規模投資や事業目的の場合、PT PMA（外資法人）を設立して購入する方法があります。PT PMAとは外国資本の投資会社（Penanaman Modal Asing）です。
法人で取得可能な権利は、Hak Guna Bangunan（建設権）で30年+20年延長、Hak Pakai（使用権）で30年+20年+30年＝80年です。
資本要件は、総投資計画が約70万ドル（約1.1億円）、払込資本が約25万ドル（約4,000万円）です。メリットは事業として賃貸運営が可能で、土地購入（建設権）もできること。デメリットは設立・維持コストがかかり、法人運営の手間があることです。
賃貸投資を本格的に行うなら、PT PMA設立を検討する価値があります。
バリ島の特殊事情
バリ島は外国人投資家に特に人気があります。観光地としての投資機会が豊富で、ヴィラ（別荘）の賃借権を取得し、短期賃貸（民泊）で収益を得るモデルが一般的。利回り約10%が期待できるケースもあります。
2024年の状況では、国際観光客が630万人超、稼働率70%超、ADR（平均日額）も上昇しています。
ただし、土地は賃借権（Hak Sewa）で取得することになり、所有権ではありません。観光業の変動リスクもあるため、収益予測は慎重に行う必要があります。
バリ島は観光業に大きく依存しています。コロナ禍では観光客が激減し、多くのヴィラオーナーが打撃を受けました。また、短期賃貸には規制もあるため、合法的な運営方法を確認してから投資してください。
税金・費用
インドネシアの購入コストは他の東南アジアより高めです。
購入時の費用は、土地建物取得税（BPHTB）が5%、贅沢税（外国人・高級物件）が20%、公証人費用が1〜2%、仲介手数料が2〜3%で、合計約28〜30%になります。
外国人が高級住宅を購入する場合、20%の贅沢税がかかるのがインドネシア特有の規制で、購入コストを大幅に押し上げます。
また、外国人はインドネシアで銀行ローンを組めません。購入は原則として現金払いで、自国での資金調達が必要です。
制限事項
外国人の購入には制限があります。1人/1世帯につき1区画の土地に限定、土地の広さは2,000㎡まで、軍事施設・空港周辺は購入不可、国立公園・保護林は購入不可です。
他国と比較すると、インドネシアは最低価格規制と贅沢税があり、投資のハードルが高いです。ベトナムは50年リースホールドで最低価格規制なし、タイ・フィリピンはフリーホールドで最低価格規制なし。マレーシアはフリーホールドでRM100万の最低価格規制があります。
インドネシアは他の国より規制が厳しいですね。投資する価値はありますか？
規制は厳しいですが、バリ島のような世界的な観光地では高利回りの投資機会があります。利回り10%を超えるケースも報告されています。ただし、贅沢税20%と銀行ローン不可を考えると、ある程度の資金力が必要です。少額から始めたいなら、カンボジアやフィリピンの方が入りやすいでしょう。
まとめ
インドネシアで外国人が不動産を購入するには、いくつかの条件があります。
- 外国人は所有権（Hak Milik）を取得不可
- **使用権（Hak Pakai）**で最大80年保有可能
- 高級住宅のみ購入可能（最低価格規制）
- ジャカルタ：コンドミニアム30億ルピア（約3,000万円）以上
- バリ島：コンドミニアム20億ルピア（約2,000万円）以上
- 観光ビザでは購入不可（KITAS等が必要）
- **贅沢税20%**がかかる
- 銀行ローン不可
規制は厳しいですが、バリ島などでは高利回りの投資機会があります。
よくある質問
いいえ、外国人は土地の所有権（Hak Milik）を取得できません。取得できるのは「使用権（Hak Pakai）」で、最大80年間（30年+20年延長+30年更新）の使用が認められます。法人（PT PMA）を設立すれば、建設権（Hak Guna Bangunan）で土地上に建物を所有することも可能です。
はい、条件を満たせば可能です。使用権（Hak Pakai）または賃借権（Hak Sewa）で取得できます。ただし、最低価格は戸建てで50億ルピア（約5,000万円）以上です。また、KITAS（滞在許可）やセカンドホームビザが必要で、贅沢税20%もかかります。
いいえ、外国人はインドネシアの銀行からローンを組むことができません。購入は原則として現金払いになります。日本の銀行で担保融資を受けるか、自己資金での購入が必要です。
外国人が高級住宅を購入する場合にかかる20%の税金です。これはインドネシア特有の規制で、購入コストを大幅に押し上げます。土地建物取得税（5%）や公証人費用を含めると、購入コストは物件価格の約28〜30%になります。
2022年に導入された、不動産投資家向けのビザです。銀行預金の証明または不動産への直接投資が条件で、最長5年間（延長可能）滞在できます。就労も可能で、家族帯同もできます。不動産購入を目的とする外国人に人気のビザです。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
海外不動産投資にはリスクが伴います。投資に関する最終決定は、ご自身の判断と責任において行ってください。
各国の法規制・税制は変更される可能性があるため、最新情報は現地の専門家にご確認ください。
