リスボンは、西ヨーロッパの首都の中で最も手頃な価格帯を維持しています。
ロンドン、パリと比較して大幅に安く、2025年も**+7〜10%**の価格上昇が予測されています。
市場の概要
2025年のデータでは、平均価格が**€5,650〜6,425/㎡**で、前年比+6.2%の上昇です。利回りは市内が5.2%、都市圏が6.8%。平均賃料は€17〜25/㎡。外国人比率は約40%で、投資先として非常に人気があります。
| 都市 | 平均価格 | 利回り |
|---|---|---|
| リスボン | €6,425/㎡ | 5.2% |
| パリ | €10,500+/㎡ | 3〜4% |
| ロンドン | €14,000+/㎡ | 3.5% |
| ベルリン | €5,500/㎡ | 3〜4% |
| マドリード | €4,500/㎡ | 4〜5% |
リスボンはロンドンの半分以下の価格で、利回りも高いです。
エリア別価格
高級エリア
サント・アントニオは€5,879/㎡で、アベニーダ・ダ・リベルダーデ（リスボンの目抜き通り）沿い。シアードは€6,500+/㎡で歴史地区・観光中心。プリンシペ・レアルは€6,000+/㎡でトレンディなLGBT+フレンドリーエリア。バイシャは€6,000+/㎡で観光・商業の中心地。
成長エリア（再開発）
マルヴィラは€4,000〜5,000/㎡で成長率+15%以上です。元工業地帯がテックハブ・クリエイティブ地区として再開発中で、リスボンの「ブルックリン」と呼ばれています。若い専門職がターゲットで、シアードより30〜40%安く、成長ポテンシャルが高いです。
ベアトは€3,500〜4,500/㎡で+12%以上。アート地区として変貌中。アルカンタラは€4,500〜5,500/㎡で+10%、ウォーターフロント開発中。ベレンは€4,000〜5,000/㎡で+8%、観光名所に近い。
高利回りエリア（都市圏）
| エリア | 価格帯（€/㎡） | 利回り | 特徴 |
|---|---|---|---|
| セトゥーバル | €2,500〜3,000 | 7.3% | 成長中 |
| バレイロ | €2,000〜2,500 | 7.8% | 最高利回り |
| カスカイス | €4,053 | 5〜6% | 高級郊外 |
| オエイラス | €3,471 | 6〜7% | ビジネスパーク |
賃貸戦略
3つの選択肢があります。
長期賃貸は12ヶ月以上で利回り4〜5%、規制が緩いです。中期賃貸は1〜12ヶ月で利回り5〜7%、ALライセンス不要でデジタルノマド向けです。短期賃貸は30日未満で利回り6〜10%以上、ただしALライセンス必須で規制が厳しいです。
おすすめは中期賃貸で、安定収入と規制回避のバランスが良いです。
短期賃貸規制
ALライセンス（Alojamento Local）が必須です。取得期間は2〜3ヶ月、費用は€250〜500。ただしリスボン中心部（バイシャ、シアード、アルファマ、バイロ・アルトなど）では2023年から新規発行が停止されています。
既存ライセンス付き物件を購入するか、マルヴィラやベアトなど規制が緩いエリアで投資するのが現実的です。
収益シミュレーション
**シアード1BRアパートメント（€400,000）**を中期賃貸する場合：賃料収入€1,800/月×11ヶ月で年間€19,800。管理費（10%）€1,980、コンドミニアム€1,200、維持費€1,000を差し引き、税引前純収益€15,620。賃貸所得税28%で€4,374。税引後純収益は€11,246。表面利回り5.0%、税引後実質利回りは2.8%。
**マルヴィラ2BRアパートメント（€300,000）**を長期賃貸する場合：賃料収入€1,400/月×12ヶ月で年間€16,800。管理費（8%）€1,344、コンドミニアム€900、維持費€800を差し引き、税引前純収益€13,756。賃貸所得税28%で€3,852。税引後純収益は€9,904。表面利回り5.6%、税引後実質利回りは3.3%。シアードより安く、利回りも高いです。
価格予測
2025年は+6〜10%の上昇が主要銀行・アナリストに予測されています。2027年以降はモデレートして+2〜4%/年程度になる見込みです。再開発エリア（マルヴィラ、ベアト）はそれ以上の成長が期待できます。
価格上昇を加味すると、総合リターンはインカム利回りだけを見るより高くなります。
購入コスト
合計で**約6〜12%**です。IMT（取得税）が1〜8%、印紙税が0.8%、弁護士費用が1〜2%、登記・公証が€500〜1,500。例えば€400,000の物件なら、購入コストは約€24,000〜48,000になります。
マルヴィラとシアード、どちらに投資すべきですか？
目的によります。シアードは確立された高級エリアで、流動性が高く売却がスムーズ。ただし€6,500+/㎡と高額で、短期賃貸規制も厳しい。マルヴィラは€4,000〜5,000/㎡と30〜40%安く、成長率+15%以上。テックハブとして再開発中で、若い専門職への賃貸需要が高い。高利回りと成長性ならマルヴィラ、安定性と流動性ならシアードです。
投資判断
- ロンドン・パリより安い
- 価格上昇継続（+6〜10%予測）
- 中期賃貸需要が高い
- 再開発エリアの成長機会
- 外国人購入制限なし
- モーゲージ金利が低い
- 賃貸所得税28%
- 短期賃貸規制（AL制限）
- ゴールデンビザ対象外
- 一部エリアで割高感
- 外国人購入減少傾向
まとめ
- 平均価格€6,425/㎡
- 価格上昇+6.2%（前年比）
- 2025年予測+7〜10%
- 利回り5.2%（市内）、6.8%（都市圏）
- 中期賃貸が最適戦略
- 再開発エリア（マルヴィラ、ベアト）が成長中
- 短期賃貸は規制あり
リスボンは西ヨーロッパで手頃な首都投資先です。キャピタルゲイン重視で、再開発エリアへの投資が魅力的です。
よくある質問
非常に難しいです。リスボン中心部（バイシャ、シアード、アルファマ、バイロ・アルト）では2023年からALライセンスの新規発行が停止されています。既存ライセンス付き物件を購入するか、マルヴィラやベアトなど規制が緩いエリアで投資するのが現実的です。中期賃貸（1〜12ヶ月）ならALライセンス不要で利回り5〜7%が期待できます。
マルヴィラです。元工業地帯がテックハブ・クリエイティブ地区として再開発中で、「リスボンのブルックリン」と呼ばれています。価格€4,000〜5,000/㎡でシアードより30〜40%安く、成長率は+15%以上。若い専門職への賃貸需要が高く、キャピタルゲインと利回りの両方が期待できるエリアです。
非居住者の賃貸所得税は28%（フラットレート）です。経費控除が限定的なため、実効税率は高めになります。税引後実質利回りは表面利回りより2〜3%程度下がることを想定してください。例えば表面利回り5%の物件なら、税引後実質利回りは2.5〜3%程度になります。
目的によります。リスボンは首都としての安定性と流動性が高く、平均価格€6,425/㎡、利回り5.2%。ポルトは€3,908/㎡と約40%安く、利回り5.9%と高め。コスト重視・高利回りならポルト、流動性・安定性ならリスボンです。両都市とも外国人購入制限はありません。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
ポルトガル不動産投資には税金・法規制があります。投資前に必ず現地の弁護士に相談してください。
