「マレーシアの印紙税が倍になったって本当ですか？」
——2026年に入ってから、この質問が急増しています。
答えはYesです。2026年1月1日から、外国人の住宅不動産購入にかかる印紙税（Stamp Duty）が4%から8%に引き上げられました。RM100万（約3,400万円）の物件であれば、印紙税だけでRM80,000（約270万円）。従来のRM40,000から倍増です。
この記事では、新税率の詳細、旧税率との比較、実際のコスト計算、そして外国人投資家がとるべき対策を解説します。
新印紙税率の全体像
何が変わったのか
マレーシア政府は2026年度予算（Budget 2026）において、外国人および外国法人による住宅不動産の購入にかかる印紙税を一律8%に引き上げました。対象は売買契約書（Instrument of Transfer / MOT）に対する印紙税です。
商業物件や工業物件も8%になるんですか？
いいえ、今回の引き上げは住宅物件（residential property）のみです。商業物件や工業物件は従来どおりの税率が適用されます。投資先をオフィスや店舗にシフトする外国人投資家も出てきています。
旧税率と新税率の比較
| 購入者タイプ | 2025年まで | 2026年1月1日以降 |
|---|---|---|
| マレーシア国民 | 累進課税（1〜4%） | 累進課税（1〜4%） |
| 永住者（PR） | 累進課税（1〜4%） | 累進課税（1〜4%） |
| 外国人（個人） | 一律4% | 一律8% |
| 外国法人 | 一律4% | 一律8% |
マレーシア国民と永住者の税率は変更されていません。つまり、外国人だけが「倍」の負担増となる形です。
- 最初のRM100,000：1%
- RM100,001〜RM500,000：2%
- RM500,001〜RM1,000,000：3%
- RM1,000,001以上：4%
RM100万の物件でマレーシア国民はRM24,000、外国人は2026年からRM80,000。その差はRM56,000（約190万円）です。
コスト計算シミュレーション
具体的な数字で影響を見てみましょう。
RM100万（約3,400万円）の物件
| 項目 | 2025年まで | 2026年以降 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 印紙税（MOT） | RM40,000 | RM80,000 | +RM40,000 |
| 弁護士費用 | RM5,000〜8,000 | RM5,000〜8,000 | 変わらず |
| 登記費用 | RM2,000〜3,000 | RM2,000〜3,000 | 変わらず |
| 合計取得コスト | 約4.5〜5% | 約8.5〜9% | +約4% |
RM200万（約6,800万円）のKL高級コンドミニアムだとどうなりますか？
印紙税だけでRM160,000（約544万円）です。従来のRM80,000から倍増ですね。取得コスト全体では約9〜10%に達します。物件価格が高いほど、絶対額での負担増が大きくなります。
ペナン・マラッカなど州レヴィがかかるエリア
一部の州では印紙税に加えて外国人向けレヴィが別途課されます。
| 州 | 州レヴィ | 印紙税8%と合計 |
|---|---|---|
| ペナン | 3% | 11% |
| マラッカ | 2% | 10% |
| ジョホール | 最大2% | 最大10% |
| KL | なし | 8% |
| セランゴール | なし | 8% |
ペナンでRM100万の物件を購入すると、印紙税8%＋レヴィ3%＝合計11%の取得税がかかる計算です。
ペナン州では外国人がランデッド（戸建て・テラスハウス）を購入する場合、最低価格がRM300万に設定されています。ストラタ物件（コンドミニアム）はRM100万。州によって最低購入価格が異なるため、事前確認が必須です。
近隣国との比較
マレーシアの8%は高いのでしょうか。近隣国と比較してみます。
シンガポールと比べるとどうですか？
シンガポールの外国人向けABSD（追加印紙税）は60%です。マレーシアの8%はそれに比べれば圧倒的に低い。ただし、タイやベトナムと比べると高くなっています。
| 国 | 外国人の取得税 | 備考 |
|---|---|---|
| シンガポール | 約60%（ABSD） | 世界最高水準 |
| 香港 | 約4.25% | BSD（従量税） |
| マレーシア | 8%（2026年〜） | 州レヴィ別途 |
| タイ | 2〜3%（登記・移転税） | 外国人は原則コンドのみ |
| ベトナム | 0.5% | 登記税のみ |
結論として、マレーシアの8%は「東南アジアでは高い部類」に入りますが、シンガポールや香港と比較すれば依然として購入しやすい水準です。
MM2Hビザ保有者への影響
MM2H参加者も8%適用
残念ながら、MM2H（Malaysia My Second Home）ビザ保有者も外国人として8%の印紙税が適用されます。永住者（PR）のみが累進課税の対象であり、MM2Hは長期滞在ビザに過ぎないためです。
MM2Hで10年以上住んでいても外国人扱いですか？
そうです。MM2Hはあくまで長期滞在ビザであり、永住権（PR）ではありません。ただし、MM2Hを取得した上でPR申請をする方法もあります。PRを取得すれば、累進課税（1〜4%）が適用されます。
売却時のRPGT税率も外国人は不利です。6年以上保有しても10%（マレーシア国民は5%、居住用は0%）。印紙税と合わせて、購入時と売却時の両方でコストが高くなる点を覚えておきましょう。
外国人投資家がとるべき対策
1. 商業物件へのシフト
住宅物件は8%ですが、商業物件（オフィス、リテール）は従来どおりの税率です。賃貸利回りも商業物件の方が高い傾向にあり、税制面・収益面の両方でメリットがあります。
2. 法人スキームの検討
マレーシア法人を通じた購入も選択肢ですが、外国人が50%以上を保有する法人は「外国法人」扱いで8%が適用されます。マレーシア人パートナーとの合弁であれば累進課税が適用される可能性がありますが、ガバナンスやリスクの問題が生じます。
3. デベロッパーのインセンティブ活用
KLやジョホールのデベロッパーの中には、印紙税引き上げの影響を緩和するため、印紙税の一部負担、リベート、弁護士費用の補助などのインセンティブを提供しているところがあります。
4. 長期保有戦略の徹底
取得コストが増えた分、短期売買は不利になります。5年以上の長期保有を前提とし、賃貸収入でコストを回収する戦略がより重要になりました。
- マレーシアは依然としてシンガポール（60%）より大幅に低い取得税
- デベロッパーのインセンティブで実質負担を軽減できる可能性
- 商業物件は税率据え置きで代替投資先として有効
- 固定資産税は日本より大幅に安い（年間数千円〜数万円）
- 住宅物件の印紙税が4%から8%に倍増
- MM2Hビザ保有者にも8%が適用される
- 州レヴィがかかるエリアでは合計10〜11%に
- RPGTも外国人は6年超保有でも10%と不利
まとめ
- 2026年1月1日から、外国人の住宅不動産購入にかかる印紙税が4%から8%に倍増
- 商業物件は対象外で、従来の税率が適用される
- MM2Hビザ保有者も外国人として8%が適用。永住者（PR）のみが累進課税
- ペナンなどの州レヴィを加えると合計10〜11%に達するエリアも
- シンガポール（60%）と比較すれば依然として購入しやすい水準
- デベロッパーのインセンティブ活用、商業物件へのシフト、長期保有戦略が有効な対策
マレーシア政府の狙いは、国内の住宅価格高騰を抑えるための「外資流入の抑制」です。しかし、それは裏を返せば「それだけ外国人に人気がある」ということでもあります。税制が変わっても、マレーシアの生活コストの安さ、英語が通じる環境、成長する経済といったファンダメンタルズは変わりません。コストを正確に把握し、それでもリターンが見合うかどうかを冷静に判断しましょう。
よくある質問
住宅不動産の購入に対して一律8%です。2025年までの4%から倍増しました。商業物件は対象外です。
いいえ、MM2Hビザ保有者も外国人として8%が適用されます。永住者（PR）のみが累進課税（1〜4%）の対象です。
RM80,000（約270万円）です。2025年までのRM40,000から倍増しました。さらにペナン州などでは州レヴィ3%が別途かかります。
シンガポールの外国人向けABSDは60%です。マレーシアの8%は東南アジアでは高い部類ですが、シンガポールと比較すれば圧倒的に低い水準です。
デベロッパーのインセンティブ（印紙税の一部負担・リベート）の活用、商業物件へのシフト、マレーシア法人を通じた購入スキームなどが検討できます。ただし、外国人が50%以上保有する法人は外国法人扱いとなります。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
海外不動産投資にはリスクが伴います。投資に関する最終決定は、ご自身の判断と責任において行ってください。
各国の法規制・税制は変更される可能性があるため、最新情報は現地の専門家にご確認ください。
