「地中海の島国で永住権が取れて、英語が通じて、税金も安い——そんな都合のいい場所、あるんですか？」
——あります。マルタ共和国です。
マルタは地中海に浮かぶ人口55万人の小さな島国。EU加盟国でありながら、公用語は英語（とマルタ語）。不動産購入€375,000から永住権（MPRP）が取得でき、相続税・富裕税ゼロという税制メリットもあります。
2025年4月のECJ判決で市民権プログラム（いわゆる「ゴールデンパスポート」）は終了しましたが、永住権プログラム（MPRP）は健在。むしろ2025年7月の改正で手続きが簡素化されました。
この記事では、マルタ不動産投資の魅力と現実を、永住権取得の観点から詳しく解説します。
マルタ不動産市場の現状
2025年のマルタ不動産市場は堅調です。Q3の取引件数は前年比+12.9%、取引額は+25.8%増加。2017年以降、年平均6%の価格上昇が続いており、2020年から2025年にかけて最大70%上昇したエリアもあります。
主要エリアの価格
| エリア | 平均価格（€/㎡） | 特徴 |
|---|---|---|
| ヴァレッタ（首都） | €5,000〜7,500 | 世界遺産、最高級エリア |
| スリーマ/セントジュリアンズ | €3,500〜4,800 | 最も人気の住宅エリア |
| ゴゾ島 | €1,500〜2,000 | のどかな離島、割安 |
| 南部マルタ | €1,500〜2,000 | 最も手頃なエリア |
| 全国平均 | €3,300 | 範囲€1,500〜5,500 |
スリーマとセントジュリアンズが最も人気のエリアで、2020年から2025年にかけてアパート価格は€375,000から€650,000へと+73%上昇しました。一方、ゴゾ島は本島の半額程度で購入でき、静かな環境を求める人に人気です。
€375,000がMPRP（永住権）の最低条件ですよね。スリーマだともう€650,000が相場なんですか？
スリーマ・セントジュリアンズで「いい物件」を買おうとすると、確かにそのくらいになります。ただ、MPRPの条件を満たすだけなら、南部マルタやゴゾ島で€375,000の物件は十分見つかります。人気エリアにこだわらなければ、選択肢は広がりますよ。
利回りの実態
マルタの賃貸利回りは、全国平均で約4.05%（2025年Q2）。決して高くはありませんが、エリアによって差があります。
| エリア | 利回り | 備考 |
|---|---|---|
| ジズィラ/ムシダ | 5〜6% | 大学・病院近く、学生需要 |
| セントジュリアンズ | 3.6〜4.4% | 観光・ビジネス需要 |
| ゴゾ島 | 3.9〜4.3% | 安定需要 |
| スリーマ | 1.8〜3.0% | 価格高騰で利回り低下 |
| ヴァレッタ | 1.2〜2.5% | 最も低い利回り |
アパートの平均利回りは3.8%、一戸建ては2.5%。一戸建ては価格高騰に家賃が追いつかず、プール・庭の維持費もかさむため、投資としてはアパートが有利です。
スリーマやヴァレッタは「価格が上がりすぎて利回りが下がった」典型例。インカムゲインを重視するなら、ジズィラ/ムシダや郊外エリアを検討すべきです。
マルタ永住権プログラム（MPRP）とは
Malta Permanent Residence Programme（MPRP）は、不動産投資によるEU永住権取得プログラムです。2025年7月の改正で手続きが簡素化され、より利用しやすくなりました。
取得条件と費用
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 不動産購入（最低） | €375,000 | 5年間保有義務 |
| または賃貸（年間） | €14,000 | 5年間継続 |
| 政府貢献金 | €37,000 | 購入・賃貸問わず統一 |
| 行政手数料 | €60,000 | €15,000（申請時）+ €45,000（承認後） |
| NGO寄付 | €2,000 | マルタの慈善団体へ |
| 成人扶養家族 | €7,500/人 | 配偶者・未成年の子は無料 |
購入ルートの総コストは約€474,000以上（不動産€375,000 + 政府貢献金€37,000 + 行政手数料€60,000 + 寄付€2,000）。賃貸ルートなら初年度約€170,000程度から始められます。
賃貸でも永住権が取れるんですか？どちらがお得ですか？
取れます。5年間で比較すると、賃貸は€14,000×5年＝€70,000。購入は€375,000以上。一見、賃貸が安く見えますが、購入した不動産は資産として残りますし、賃貸に出せば収入も得られます。5年以上の長期で考えるなら、購入のほうが有利なことが多いです。
資産要件
申請には以下の資産証明も必要です：
- 総資産€500,000以上（うち金融資産€150,000以上）
- または総資産€650,000以上（うち金融資産€75,000以上）
MPRPには厳格な滞在義務がありません。年間14〜21日程度の滞在が推奨されていますが、「住んでいない」ことを理由に取り消されることは基本的にありません。ヨーロッパに「拠点を持つ」だけでも十分活用できるプログラムです。
市民権プログラムの終了
2025年4月、欧州司法裁判所（ECJ）はマルタの市民権投資プログラム（MEIN）がEU法に違反するとの判決を下しました。€600,000以上の投資で市民権を付与する「ゴールデンパスポート」は、7月に正式に終了しています。
ただし、これは市民権（国籍）の話であり、永住権（MPRP）は影響を受けていません。MPRPで取得できるのはあくまで永住権であり、選挙権や無条件のEU自由移動権はありませんが、シェンゲン圏のビザなし渡航やマルタでの無期限居住は可能です。
永住権と市民権、何が違うんですか？
永住権は「住む権利」、市民権は「国民になる権利」です。永住権ではパスポートは取得できませんし、他のEU国での就労権も得られません。ただ、マルタに住んで、マルタを拠点にEU/シェンゲン圏を自由に旅行する——という使い方なら永住権で十分です。
マルタの税制メリット
マルタを選ぶ投資家の多くは、税制メリットを重視しています。
送金ベース課税（レミッタンスベース）
マルタに居住していても「非ドミサイル（非本国籍）」の場合、国外所得はマルタに送金しない限り課税されません。また、国外で発生したキャピタルゲインは、マルタに送金しても非課税です。
これは「レミッタンスベース」と呼ばれる課税方式で、日本の「居住者は全世界所得課税」とは根本的に異なります。
国外所得が€35,000を超える非ドミサイル居住者は、マルタで最低€5,000の税金を支払う義務があります。マルタ国内所得への課税額と相殺可能で、多くの場合は不動産からの賃貸収入でこの条件を満たせます。
相続税・富裕税ゼロ
マルタには相続税・贈与税・富裕税がありません。これはヨーロッパでは珍しく、資産承継の観点で大きなメリットです。
不動産の名義変更時には印紙税（5%）がかかりますが、相続税のように資産全体に課税されるわけではありません。
所得税率
マルタ国内所得（賃貸収入など）には累進課税が適用されます：
- €0〜€9,100：0%
- €9,101〜€14,500：15%
- €14,501〜€60,000：25%
- €60,001以上：35%
ただし、TRP（The Residence Programme）やGRP（Global Residence Programme）といった特別プログラムを利用すれば、外国所得に対して15%のフラット税率（最低年間€15,000）が適用されます。
マルタ投資のメリット・デメリット
- 英語が公用語（ビジネス・生活がしやすい）
- 不動産€375,000からEU永住権取得可能
- 相続税・富裕税・固定資産税なし
- 送金ベース課税で国外所得に有利
- EU加盟国・シェンゲン圏・ユーロ採用
- 温暖な地中海気候（年間300日晴れ）
- 治安が良く生活の質が高い
- 利回りは4%前後と控えめ
- 人気エリアは価格高騰で€650,000〜
- 島国のため物件供給に限りがある
- MPRP総コストは€474,000以上と高額
- 市民権（パスポート）は取得できなくなった
- 夏は観光客で混雑、物価も上昇
結局、マルタはどんな人に向いていますか？
3つのタイプに向いています。まず「EUに拠点を持ちたい人」——マルタ永住権があればシェンゲン圏を自由に移動できます。次に「税務最適化を考える富裕層」——送金ベース課税と相続税ゼロは大きなメリット。最後に「英語環境で暮らしたい人」——ヨーロッパで英語が公用語の国は少ないです。一方、「利回り重視」「短期転売」の投資家には向きません。
よくある質問
完全な申請書類を提出してから6〜12ヶ月が目安です。申請前に1年間の仮居住許可を取得することも可能で、その間に本申請の準備を進められます。
購入価格の約5〜7%。内訳は印紙税5%、公証人費用約1%、登記費用です。日本のように不動産取得税や固定資産税はかかりません。
はい、MPRP用に購入した物件も、自分が不在の期間は短期・長期賃貸に出せます。5年間の保有義務がありますが、賃貸運用自体は問題ありません。
はい。配偶者と未成年の子供は追加費用なしで申請できます。29歳未満の未婚の子供（扶養中）と、扶養している両親・祖父母は€7,500/人の追加費用で申請可能です。
維持できます。MPRPには厳格な滞在義務がなく、年間14〜21日程度の滞在が推奨される程度です。「ヨーロッパに拠点を持つ」という使い方でも問題ありません。
まとめ
マルタは、英語が通じるEU加盟国として、永住権取得と税務最適化の両方を実現できる稀有な選択肢です。
- 不動産**€375,000**からMPRP（永住権）取得可能
- 総コストは約**€474,000以上**（購入ルート）
- 平均価格**€3,300/㎡、スリーマは€3,500〜4,800/㎡**
- 利回りは4%前後（ジズィラ/ムシダで5〜6%）
- 相続税・富裕税・固定資産税ゼロ
- 送金ベース課税で国外所得に有利
- 市民権プログラムは2025年に終了、永住権は健在
- 年間14〜21日程度の滞在で永住権維持可能
利回りを追求するなら東南アジア、短期転売ならドバイ——という選択肢もある中で、マルタを選ぶ理由は「EU永住権」「英語環境」「税制メリット」の3点に集約されます。
「住むかどうかは分からないけど、EUに足場を作っておきたい」「次世代への資産承継を考えている」——そんな投資家にとって、マルタは非常に魅力的な選択肢です。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
マルタ不動産投資・永住権取得には税金・法規制があります。投資前に必ず現地の弁護士・税理士に相談してください。
各制度の条件は変更される可能性があるため、最新情報は公式機関でご確認ください。
