「不動産投資で永住権が取れて、税金もほぼゼロの国ってありますか？」
——あります。インド洋に浮かぶ島国、モーリシャスです。
$375,000（約5,500万円）以上の不動産投資で永住権取得可能。固定資産税ゼロ、キャピタルゲイン税ゼロ、相続税ゼロ。しかも政治的に安定し、英語が通じ、治安も良好。富裕層の移住先として世界的に注目されています。
この記事では、モーリシャス不動産投資の全貌を解説します。
モーリシャスが選ばれる理由
圧倒的な税制優遇
モーリシャスは世界有数のタックスフレンドリーな国です。
| 税金 | モーリシャス |
|---|---|
| 固定資産税 | なし |
| キャピタルゲイン税 | なし |
| 相続税 | なし |
| 贈与税 | なし |
| 所得税 | 最大15%のフラット税率 |
| 法人税 | 15% |
本当に固定資産税もキャピタルゲイン税もゼロなんですか？
本当です。モーリシャスは不動産保有にかかる税金が基本的にありません。売却時の利益にも課税されず、相続時にも税金がかからない。これが富裕層に人気の理由です。ただし、購入時の登記料・譲渡税はかかります（5%、2026年7月から10%）。
永住権（レジデンスパーミット）
不動産投資で永住権を取得できるのがモーリシャスの大きな魅力です。
| スキーム | 最低投資額 | 永住権 |
|---|---|---|
| PDS/IRS/SCS | $375,000 | 取得可能 |
| リタイアメント（50歳以上） | $200,000 | 取得可能 |
| G+2アパート | MUR 600万（約$135,000） | 取得不可 |
$375,000以上の不動産投資で得られる永住権の特典：
- 本人、配偶者、24歳未満の子供が対象
- 就労許可なしでモーリシャスで働ける
- 不動産保有中は無期限で更新可能
- 10年居住で市民権申請の道も
ドバイやシンガポールと並ぶ「移住先」として富裕層に人気です。
リタイアメント向け優遇
50歳以上のリタイア層には特別な優遇があります。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 最低投資額 | $200,000（PDS内シニアリビング物件） |
| 年齢要件 | 50歳以上 |
| 月次送金義務 | 到着後60日以内に$2,000、その後毎月$2,000（年$24,000） |
外国人の購入規制
認定スキームのみ購入可能
2025年予算案により、外国人は政府認定スキーム内の物件のみ購入可能になりました。以前は$500,000以上であればスキーム外の物件も購入できましたが、この規定は廃止されました。
購入可能なスキーム：
- PDS（Property Development Scheme）
- IRS（Integrated Resort Scheme）
- SCS（Smart City Scheme）
- G+2アパート（2階建て以上のアパート）
各スキームの特徴
| スキーム | 最低投資額 | 特徴 |
|---|---|---|
| PDS | $375,000 | 最も一般的、ヴィラ・アパート・ペントハウス |
| IRS | $375,000 | 2001年開始の老舗スキーム、高級リゾート |
| SCS | $375,000 | スマートシティ内、商業・住宅複合 |
| G+2 | MUR 600万（約$135,000） | アパートのみ、永住権なし |
G+2アパートって何ですか？
Ground + 2、つまり「地上階＋2階建て以上」の建物内のアパートです。MUR 600万（約$135,000）から購入可能で、投資目的の外国人に人気。ただし永住権は取得できないので、純粋に投資目的の方向けです。
市場概況
2025年の価格動向
| 指標 | 数値 |
|---|---|
| 住宅価格指数上昇率（2024年Q3） | +27.19%（前年比） |
| アパート平均価格 | MUR 2,167万（約$457,000） |
| 一戸建て平均価格 | MUR 2,855万（約$602,000） |
| ㎡単価 | MUR 16〜22万（約$3,400〜4,600） |
| 高級エリア（グランベイ等） | さらに高め |
利回り
| 物件タイプ | グロス利回り | 特徴 |
|---|---|---|
| 一般住宅 | 3.52%（平均） | 長期賃貸 |
| 高級物件 | 6〜8% | 観光需要、サービス付き |
| 短期賃貸（観光エリア） | 8〜12% | ピークシーズン |
| 商業物件（エベネ、ポートルイス） | 7〜9% | オフィス需要 |
| ビーチフロント（フリッカンフラック） | 6〜8% | 年5〜8%の価格上昇も |
利回り3.5%って低くないですか？
一般住宅の長期賃貸は確かに3〜4%程度と低めです。ただし、固定資産税・キャピタルゲイン税がゼロなので、ネット利回りは他国より有利。また、観光エリアの短期賃貸なら8〜12%も可能です。過去10年で年5〜8%の価格上昇もあり、キャピタルゲイン狙いの投資家も多いです。
主要投資エリア
グランベイ（Grand Baie）
北部の観光中心地。ビーチ、レストラン、ナイトライフが充実。
- 価格：高め（㎡MUR 20万超）
- 利回り：6〜8%（短期賃貸）
- 需要：観光客、リモートワーカー
- 特徴：外国人に最も人気のエリア
フリッカンフラック（Flic-en-Flac）
西海岸のビーチリゾート。グランベイより15〜20%安い。
- 価格：グランベイの15〜20%安
- 利回り：6〜8%
- 需要：観光客、長期滞在者
- 特徴：コスパ重視の投資に最適
ポートルイス（Port Louis）
首都。商業・金融の中心地。
- 価格：商業物件中心
- 利回り：商業7〜9%、住宅5.5〜6.5%
- 需要：ビジネス客、オフィスワーカー
- 特徴：商業投資向け
エベネ・サイバーシティ（Ebene Cybercity）
ITハブとして開発されたビジネス地区。
- 価格：商業物件中心
- 利回り：7〜9%
- 需要：IT企業、オフショア法人
- 特徴：SCSスキーム物件あり
税金と購入コスト
購入時の費用
| 項目 | 現行（〜2026年6月） | 2026年7月以降 |
|---|---|---|
| 登記料・譲渡税 | 5% | 10% |
| 公証人費用 | 約1% | 約1% |
| その他 | 約0.5% | 約0.5% |
| 合計 | 約6.5% | 約11.5% |
2026年7月から、外国人の不動産購入にかかる登記料・譲渡税が5%から10%に倍増します。PDS、IRS、SCS、G+2すべてが対象。
投資を検討しているなら、2026年6月までに購入を完了する方が有利です。
年間保有コスト
- 固定資産税：なし
- 管理費：物件・スキームにより異なる
売却時の税金
- キャピタルゲイン税：なし
- 相続税：なし
支払い規制（重要）
2025年から外国人の支払い方法に新たな規制が導入されました。
外貨送金ルールの内容：
- 購入代金の85%以上を外貨（USD、EUR等）で送金し、モーリシャスルピーで支払う必要あり
- $750,000超の物件：最初の$750,000は外貨送金必須、残りは現地ローン可（返済は外貨で）
- 再販物件・G+2アパートは対象外
この規制は2024年12月13日以降の新規契約に適用されます。
投資判断：メリットとリスク
- 固定資産税・キャピタルゲイン税・相続税ゼロ
- $37.5万で永住権取得可能
- 政治的に安定、治安良好
- 英語が公用語
- 年5〜8%の価格上昇実績
- リタイアメント優遇（50歳以上は$20万から）
- ドバイ、シンガポールに次ぐ移住先として人気
- 認定スキーム内の物件のみ購入可能
- 2026年7月から登記料が5%→10%に倍増
- 一般住宅の利回りは3〜4%と低め
- 日本からのアクセスが遠い（乗継必要）
- 最低投資額$37.5万はやや高め
- 現地管理の難しさ
- サイクロン（台風）リスク
モーリシャスは11月〜4月がサイクロンシーズンです。近年は大きな被害は少ないですが、物件購入時は保険加入が必須。高級リゾートスキームの物件は耐風設計が施されていることが多いです。
まとめ
モーリシャス不動産投資のポイント：
- 永住権：$375,000で取得可能（配偶者・子供含む）
- 税金：固定資産税・キャピタルゲイン税・相続税すべてゼロ
- 購入可能物件：PDS、IRS、SCS、G+2のみ
- 利回り：3.5%（長期）〜12%（短期賃貸）
- 購入コスト：約6.5%（2026年7月以降は約11.5%）
- 2026年7月までに購入すれば登記料5%で済む
モーリシャスは「税金ゼロ×永住権」という圧倒的なメリットを持つ投資先です。純粋な利回り投資というより、移住・節税・資産保全を兼ねた「ライフスタイル投資」として考えるのが適切でしょう。2026年7月の税制変更前の購入を検討する価値があります。
よくある質問
はい、購入できます。ただし政府認定スキーム（PDS、IRS、SCS、G+2）内の物件のみ購入可能です。2025年の規制変更により、スキーム外の物件は外国人購入不可になりました。
PDS、IRS、SCSスキーム内の物件に$375,000以上投資すれば永住権が取得できます。配偶者と24歳未満の子供も対象。物件保有中は無期限更新可能です。50歳以上のリタイア層は$200,000から申請可能です。
固定資産税、キャピタルゲイン税、相続税はすべてゼロ。購入時の登記料・譲渡税は5%（2026年7月から10%に引き上げ）。これがモーリシャスの最大の魅力です。
一般住宅の長期賃貸で3.5%程度、高級物件で6〜8%、観光エリアの短期賃貸で8〜12%。利回りは低めですが、税金ゼロのためネット利回りは有利。年5〜8%の価格上昇でキャピタルゲインも期待できます。
外国人の不動産購入にかかる登記料・譲渡税が5%から10%に倍増します。PDS、IRS、SCS、G+2すべてが対象。投資を検討しているなら、2026年6月までに購入を完了する方が有利です。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
海外不動産投資にはリスクが伴います。投資に関する最終決定は、ご自身の判断と責任において行ってください。
各国の法規制・税制は変更される可能性があるため、最新情報は現地の専門家にご確認ください。
