「フィリピンって利回り高いって聞くけど、実際どうなの？」
結論から言えば、平均5〜6%で東南アジアでも高水準。ただし、エリアによって利回りは7〜9%から4%台まで大きく異なります。
高利回りを狙うか、安定性を重視するか——エリア選びで運命が決まります。
フィリピンの利回りは本当に高いのか
東南アジアの中で、フィリピンの利回りはどのくらいの位置ですか？
上位クラスです。シンガポール2.5〜3.5%、マレーシア4〜5%と比べると、フィリピンの5〜6%はかなり高い。カンボジア（6〜8%）には負けますが、規制の緩さとバランスを考えると、フィリピンは投資しやすい国です。
| 国 | 平均利回り | 外国人規制 |
|---|---|---|
| フィリピン | 5〜6% | コンドのみ可 |
| タイ | 4〜6% | コンドのみ可 |
| マレーシア | 4〜5% | RM100万以上 |
| ベトナム | 3〜5% | 50年リース |
| シンガポール | 2.5〜3.5% | 高額 |
エリア別利回り：どこが一番稼げる？
マニラの中でも、エリアによって利回りは違うんですか？
全然違います。マカティ中心部は5〜6%ですが、ポブラシオン（マカティの下町エリア）は7〜9%。物件価格が安いエリアほど利回りが高い傾向があります。
| エリア | 表面利回り | 空室率 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| マカティ中心部 | 5〜6% | 13.2% | 金融街、安定需要 |
| ポブラシオン | 7〜9% | — | 高利回り、若者人気 |
| BGC | 5〜6.5% | 20%前後 | 新興ビジネス街 |
| ケソン市 | 6〜7% | — | 価格控えめ |
| セブIT Park | 5〜7% | 15〜20% | IT-BPO需要 |
| マクタン島 | 6〜8% | — | リゾート短期賃貸 |
空室率が高いエリアでは、表面利回りと実質利回りの差が大きくなります。
- マカティ：13.2%（メトロマニラ平均より低い）
- メトロマニラ平均：23.9%
- ベイエリア：30%以上（POGO撤退の影響）
マカティ：安定を求めるなら
マカティが人気の理由は何ですか？
空室率の低さです。メトロマニラ平均23.9%に対して、マカティは13.2%。金融機関の本社が集中し、外国人駐在員の需要も安定しています。利回りは5〜6%と控えめですが、「埋まらない」リスクが低いのが魅力ですね。
- アヤラアベニュー：5〜6%
- レガスピ・サルセドビレッジ：5〜6%
- ロックウェルセンター：5〜5.5%
- ポブラシオン：7〜9%（高利回り狙いならここ）
セブ：マニラより安く、利回りも高い
セブ市の平均利回りは4.96〜5.74%。物件価格がマニラの50〜60%と手頃で、少額から始められます。
セブでおすすめのエリアはどこですか？
IT Parkが鉄板です。IT-BPO産業の従業員需要が安定しており、利回り5〜7%が期待できます。短期賃貸を狙うならマクタン島で6〜8%以上も。ただし、観光シーズンに左右されるリスクはあります。
物件タイプ別：スタジオが最高利回り？
スタジオの利回りが一番高いって本当ですか？
はい、小さい物件ほど㎡単価が高く、利回りも高くなります。スタジオは6〜7%、2BRは4.5〜5.5%程度。ただし、スタジオは空室リスクも高く、入居者の入れ替わりが頻繁。安定性重視なら1BRがバランス良いですね。
| 物件タイプ | 面積 | 利回り |
|---|---|---|
| スタジオ | 18〜30㎡ | 6〜7% |
| 1BR | 35〜55㎡ | 5〜6% |
| 2BR | 55〜90㎡ | 4.5〜5.5% |
| 3BR | 90㎡以上 | 4〜5% |
実質利回りは表面の70〜80%
利回りを計算するとき、表面利回りだけ見ていると痛い目に遭います。
実質利回りってどうやって計算するんですか？
表面利回りから経費を引きます。管理費、管理会社手数料（8〜15%）、固定資産税、空室損失——これらを差し引くと、実質利回りは表面の70〜80%程度になります。
条件
表面利回り：5.25%
実質利回り：3.60%
- 物件価格：₱800万（約2,160万円）
- 月額賃料：₱35,000
- 面積：45㎡
項目 金額（年間） 賃料収入 ₱420,000 管理費 -₱43,200 管理会社手数料（10%） -₱42,000 固定資産税 -₱12,000 空室損失（1ヶ月） -₱35,000 純収入 ₱287,800
高利回りを狙うか、安定を取るか
- **高利回り派**
- スタジオ・1BRを選ぶ
- ポブラシオン、ケソン市など価格控えめエリア
- セブのマクタン島で短期賃貸
- 複数エージェントで入居者募集
- **高利回りのリスク**
- 空室リスクが高まる
- 管理の手間が増える
- 流動性が低いエリアもある
- キャピタルゲインが限定的
結局、どちらがおすすめですか？
初心者には「マカティ中心部の1BR」をおすすめします。利回りは5〜6%と控えめですが、空室リスクが低く、キャピタルゲインも期待できる。「最初の1軒目」としては失敗しにくい選択です。慣れてきたら高利回りエリアに挑戦するのがいいでしょう。
まとめ
フィリピン不動産の利回りは、エリアと物件タイプで大きく異なります。
- 全体平均利回り：5.1〜5.4%
- マカティ中心部：5〜6%（空室率13.2%で安定）
- ポブラシオン：7〜9%（高利回り狙い）
- セブIT Park：5〜7%
- スタジオは利回り高いが空室リスクも高い
- 実質利回りは表面の70〜80%
- 初心者はマカティ1BRが失敗しにくい
利回りだけでなく、空室率・流動性・キャピタルゲインも含めて総合的に判断しましょう。
よくある質問
2025年Q1時点で平均5.12〜5.28%です。マカティ・BGC中心部で5〜6%、ポブラシオンで7〜9%、セブIT Parkで5〜7%が目安です。
マニラではポブラシオン（マカティ）で7〜9%、ケソン市で6〜7%が高利回りです。セブではマクタン島の短期賃貸で6〜8%以上も期待できます。ただし、高利回りエリアは空室リスクも高まるため注意が必要です。
管理費、管理会社手数料（8〜15%）、固定資産税、空室損失を差し引いてください。実質利回りは表面の70〜80%程度になります。特に空室率が高いエリアでは、空室損失を保守的に見積もることが重要です。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
利回りデータは市場状況により変動します。最新情報は現地の専門家にご確認ください。
