「サウジアラビアって、外国人も不動産を買えるんですか？」
——ついに、買えるようになりました。
2025年7月、サウジアラビアは歴史的な法改正を行い、外国人の不動産所有を解禁。2026年1月から完全施行され、リヤド、ジェッダ、NEOMなどの指定エリアでフリーホールド（完全所有権）を取得できるようになります。
さらに、$100万（SAR 400万）以上の物件購入で「終身居住権」を付与。所得税・キャピタルゲイン税もゼロ。Vision 2030で$1.7兆の開発が進む中、この新市場の魅力を解説します。
サウジアラビアが選ばれる理由
歴史的な法改正（2025年7月）
サウジアラビアはこれまで外国人の不動産所有を厳しく制限してきましたが、2025年7月に画期的な法律が制定されました。
| 項目 | 新制度（2026年1月施行） |
|---|---|
| 外国人のフリーホールド | 指定エリアで可能に |
| 対象エリア | リヤド、ジェッダ、NEOM、紅海プロジェクト等 |
| 終身居住権 | SAR 400万（約$100万）以上で付与 |
| 聖地（メッカ・メディナ） | 引き続き制限（99年リースは可能） |
なぜ今まで外国人は買えなかったんですか？
サウジアラビアは伝統的に保守的な社会で、外国人の不動産所有は国家安全保障上の懸念とされてきました。しかし、Vision 2030で脱石油依存を目指す中、外国投資の誘致が急務になり、規制緩和に踏み切りました。ドバイに対抗する狙いもあります。
Vision 2030と$1.7兆の開発計画
サウジアラビアは「Vision 2030」のもと、世界最大級の開発プロジェクトを進めています。
| プロジェクト | 投資額 | 特徴 |
|---|---|---|
| NEOM | $5,000億 | 砂漠に建設する未来都市 |
| ディリーヤ | $632億 | 文化首都、17.8万人の雇用創出 |
| 紅海プロジェクト | $100億以上 | ラグジュアリーリゾート |
| キングサルマンパーク | $170億 | リヤド中心部の大規模公園 |
これらのプロジェクトに合計$1.7兆以上が投資される予定で、2030年までに不動産市場は年平均7.5%成長が見込まれています。
税制の優位性
所得税・キャピタルゲイン税がゼロなのは、ドバイ・カタールと同様で、湾岸諸国の共通点です。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | なし |
| キャピタルゲイン税 | なし |
| 相続税 | なし |
| 不動産取引税（RETT） | 5% |
| 法人税 | 20%（ただし優遇措置あり） |
市場概況
2025年の価格動向
| 指標 | 数値 |
|---|---|
| リヤド㎡単価（プライム） | SAR 15,000（約60万円） |
| リヤドアパート価格上昇率 | +10.6%（前年比） |
| リヤド過去4年の上昇率 | +52%（2021年比） |
| 全国住宅価格上昇率（4年） | +25% |
| 2025年市場成長予測 | +30% |
2025年だけで30%成長って、すごいですね。
外国人所有の解禁発表後、特にリヤドの高級エリアで価格が急騰しています。キングアブドゥラ金融地区やジェッダのコーニッシュでは、15〜20%の価格上昇が報告されています。ただし、これは初期の「期待先行」の側面もあるため、今後の動向は注視が必要です。
利回り
| 都市 | グロス利回り | 特徴 |
|---|---|---|
| リヤド | 9% | 最高利回り、ビジネス需要 |
| リヤド（プレミアム） | 5〜8% | キングサルマンパーク周辺 |
| ジェッダ | 4% | 観光・商業 |
| NEOM（予測） | 未知数 | 開発段階 |
リヤドは経済首都として多国籍企業の進出が相次いでおり、駐在員向けの住宅需要が急増しています。Class Aオフィスの空室率は2%未満、賃料は前年比20.8%上昇。住宅市場もこの恩恵を受けています。
外国人の購入規制
フリーホールドエリア（2026年1月〜）
2026年1月施行の新法で、以下のエリアが解禁予定：
詳細な指定エリアは施行規則で明確化される予定です。
- リヤド：外交官地区、キングアブドゥラ金融地区、高級住宅街
- ジェッダ：コーニッシュ、ビジネスセンター
- NEOM：100%外国人所有可能
- 紅海プロジェクト：リゾートエリア
- その他特別経済区
聖地の制限
聖地（メッカ・メディナ）は外国人のフリーホールド所有が禁止されています。
- 99年リース（usufruct）は一部可能
- 2026年1月からムスリム外国人に対して制限的に開放予定
- 相続や宗教寄進（waqf）を除き、基本的に非ムスリムは不可
居住権（プレミアム・レジデンシー）
| 投資額 | ビザ種類 | 特典 |
|---|---|---|
| SAR 10万（約$27,000） | 一時居住許可 | 更新必要 |
| SAR 80万（約$215,000） | 永住許可 | ビジネス・就労可 |
| SAR 400万（約$100万） | 終身居住権 | 物件所有中は永住可 |
$100万で終身居住権って、UAEの$54万ビザより高いですね。
確かに最低額は高いですが、「終身」という点がポイントです。ドバイのゴールデンビザは10年ごとの更新が必要ですが、サウジの$100万終身ビザは物件を保有している限り永続します。長期的に見ると有利な条件かもしれません。
主要投資エリア
リヤド（Riyadh）
サウジアラビアの首都。人口約800万人、経済の中心地。
- 価格：㎡SAR 10,000〜15,000（約40〜60万円）
- 利回り：5〜9%
- 2024-2025年上昇率：+8〜12%
- 需要：多国籍企業駐在員、ビジネス客
人気エリア：
- King Abdullah Financial District（金融街）
- Diplomatic Quarter（外交官地区）
- Al Olaya（高級ビジネス街）
- King Salman Park周辺（再開発）
ジェッダ（Jeddah）
紅海沿岸の商業都市。人口約400万人。
- 価格：㎡SAR 8,000〜12,000
- 利回り：4%程度
- 需要：観光客、商業
人気エリア：
- Corniche（ウォーターフロント）
- Al Shati（高級住宅街）
NEOM
$5,000億を投じる未来都市プロジェクト。
- 価格：開発段階のため未確定
- 利回り：未知数
- 特徴：100%外国人所有可能、再生可能エネルギー100%
NEOMは現在開発段階であり、完成物件はまだ限られています。将来的な成長ポテンシャルは大きいですが、投資はプレセール（完成前販売）が中心。リスクを十分理解した上で検討してください。
税金と購入コスト
購入時の費用
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 不動産取引税（RETT） | 5% |
| 登記費用 | 約0.5% |
| 弁護士・エージェント | 交渉による |
| 合計 | 約5.5〜7% |
2025年4月施行の新法で、不動産取引税（RETT）は5%に統一されました。以前の15%VATから大幅に軽減されています。法的には売主が負担しますが、契約で買主負担とすることも可能です。
年間保有コスト
- 固定資産税：なし
- サービスチャージ：物件による
投資判断：メリットとリスク
- 2025年7月に外国人所有が解禁された新市場
- 所得税・キャピタルゲイン税ゼロ
- $100万投資で終身居住権
- Vision 2030で$1.7兆の開発計画
- リヤド利回り5〜9%と高水準
- 2021年以降52%の価格上昇（リヤド）
- NEOM等の成長ポテンシャル
- ドバイより物件価格が安い
- 2026年1月まで完全施行されていない
- 聖地（メッカ・メディナ）は購入不可
- 規制の詳細がまだ不明確
- 社会的制約（酒類禁止、厳格な文化規範）
- 女性の権利に関する懸念
- 政治リスク（王室支配）
- 物件供給過剰のリスク（一部エリア）
- 実績が乏しい新興市場
物件価格はサウジの方が安く、利回りも高め。ただし、ドバイは20年以上の実績があり、社会的にも開放的です。
| 項目 | サウジアラビア | ドバイ |
|---|---|---|
| 外国人所有 | 2026年から（新市場） | 2002年から（実績豊富） |
| 終身居住権 | $100万 | なし（10年ビザ$54万） |
| 所得税 | なし | なし |
| 物件価格 | リヤド㎡60万円 | ドバイ㎡100万円超 |
| 利回り | 5〜9% | 5〜8% |
| 社会的制約 | 厳格 | 比較的緩い |
まとめ
サウジアラビア不動産投資のポイント：
- 外国人所有：2026年1月から指定エリアでフリーホールド可能
- 終身居住権：$100万（SAR 400万）投資で取得
- 税金：所得税・キャピタルゲイン税ゼロ、RETT 5%
- 利回り：リヤド5〜9%、ジェッダ4%
- 価格上昇：リヤドは2021年以降52%上昇
- 新興市場のため規制詳細は流動的、聖地は購入不可
サウジアラビアは「ポスト・ドバイ」として注目される新興市場です。Vision 2030の巨額開発、外国人所有の解禁、税制優遇——条件は揃っています。ただし、2026年施行の新制度であり、実績はまだありません。先行者利益を狙うか、様子を見るか——投資家としての判断が問われる市場です。
よくある質問
2026年1月施行の新法により、リヤド、ジェッダ、NEOMなど指定エリアでフリーホールド（完全所有権）の取得が可能になります。ただし、聖地（メッカ・メディナ）は引き続き制限されます。
SAR 400万（約$100万）以上の物件購入で「終身居住権」が付与されます。物件を保有している限り、永続的に居住可能です。より低い投資額でも一時居住許可や永住許可を取得できます。
所得税、キャピタルゲイン税、相続税はすべてゼロです。購入時に不動産取引税（RETT）5%がかかりますが、これは2024年以前の15%VATから大幅に軽減されました。
NEOMは100%外国人所有が可能な特別経済区です。ただし、現在は開発段階であり、完成物件は限られています。プレセール投資が中心で、リスクを理解した上での検討が必要です。
物件価格はサウジの方が安く、終身居住権という独自のメリットがあります。ただし、ドバイは20年以上の実績があり、社会的にも開放的。サウジは新興市場のため、リスクとリターンのバランスを考える必要があります。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
海外不動産投資にはリスクが伴います。投資に関する最終決定は、ご自身の判断と責任において行ってください。
各国の法規制・税制は変更される可能性があるため、最新情報は現地の専門家にご確認ください。
