「スペインのゴールデンビザ、終わっちゃったんですよね？」
2025年4月、スペインは不動産投資による居住権取得制度（ゴールデンビザ）を廃止しました。これでスペイン投資の魅力は終わり？
いいえ、そうではありません。ゴールデンビザ経由の購入は全体取引のわずか2〜3%。市場への影響は限定的で、価格上昇は継続しています。2025年も+6%の成長が予測されており、純粋な投資先としての魅力は健在です。
この記事では、ゴールデンビザ終了後のスペイン不動産市場を解説します。
ゴールデンビザ終了後も価格は上昇
「ゴールデンビザがなくなったのに、価格は上がってるの？」——これは多くの投資家が疑問に思うポイントです。
答えは「はい」。ゴールデンビザ目的の購入者は全体の2〜3%程度でした。スペイン不動産の需要の大部分は、国内の実需や他のEU諸国からの移住者、純粋な投資目的の購入者です。そのため、制度終了後も価格は上昇を続けています。
2025年のデータでは、全国平均価格は€2,153/㎡（約35万円/㎡）。前年比で+6〜15%のエリアが多く、特にマドリードは+38%という例外的な急騰を記録しました。
| 都市 | 平均価格 | 利回り | 特徴 |
|---|---|---|---|
| マドリード | €6,021/㎡ | 4〜6% | +38%急騰 |
| バルセロナ | €2,981/㎡ | 5〜7.9% | 外国人45% |
| バレンシア | €2,200/㎡ | 最大7.9% | コスパ最強 |
| コスタデルソル | €2,500〜5,000/㎡ | 5〜7% | リゾート |
2025年4月3日に不動産オプションは終了しました。終了したのは「不動産投資による居住権取得」のみ。外国人の不動産購入自体は引き続き可能で、純粋な投資・居住目的での購入は制限されていません。CaixaBankの調査では市場への影響は「限定的」と予測されています。
主要投資エリア
マドリード：首都の経済力
マドリードは+38%という異常な急騰を記録しました。コロナ禍後の反動と、首都への人口集中が重なった結果です。サラマンカ地区は€9,417/㎡と最高級ですが、郊外エリアでも€2,300〜3,500/㎡と手頃な選択肢があります。
マドリードの魅力はITP（取得税）6%でスペイン最安水準という点。カタルーニャ州（バルセロナ）の10%と比べると、€500,000の物件で€20,000の差になります。
バルセロナ：利回りは高いが規制も厳しい
外国人比率約45%とスペインで最も国際的な都市。利回りは5〜7.9%と高めですが、短期賃貸規制には要注意です。観光ライセンス（Licencia Turística）が必須で、中心部での新規ライセンス取得は事実上不可能。違反すると最大€60,000の罰金で、2028年にはライセンス全廃の計画もあります。Airbnb運用を考えているなら、バルセロナは避けた方がいいかもしれません。
バレンシア：コスパ最強の穴場
マドリード・バルセロナの半額以下で、利回り最大7.9%。成長率+15%以上でスペイン最高水準です。デジタルノマドに人気で、短期賃貸規制も比較的緩やか。コスパ重視の投資家には最もおすすめのエリアです。
コスタデルソル：リゾート投資なら
年間320日以上の晴天、70以上のゴルフコース。マルベーリャを中心とした高級リゾート地です。外国人比率は50%以上で、短期賃貸利回りは6〜8%。「自分で使いながら、使わない期間は貸す」ハイブリッド運用に向いています。
コスパが良くて、利回りも高いエリアはどこですか？
バレンシアです。マドリード・バルセロナの半額以下で、利回り最大7.9%。成長率+15%以上でスペイン最高水準。デジタルノマドに人気で、短期賃貸規制も比較的緩やかです。
購入コスト：州で4%以上の差
スペインの購入コストは州によって大きく異なります。同じ物件でも、買う場所で数百万円の差が出ることも。
マドリード州はITP（中古取得税）6%、IVA（新築VAT）10%、AJD（印紙税）0.75%で、合計（中古）約8〜10%。カタルーニャ州はITP10%、IVA10%、AJD1.5%で、合計（中古）約13〜15%。アンダルシア州はITP7%、IVA10%、AJD1.2%で、合計（中古）約10〜12%です。
州の自治権が強いため、税率がバラバラです。マドリードは意図的に低税率政策を取っていて、投資家を呼び込んでいます。バルセロナ（カタルーニャ州）は最も高い水準です。その他、ノタリオ€300〜1,000、登記€300〜800、弁護士1〜2%もかかります。
ゴールデンビザ終了後も、スペインに住む方法はあります。デジタルノマドビザ（2023年導入）は月収約€2,763以上のリモートワーカーが対象で、最大5年、家族帯同可能。非営利ビザは月約€2,500の不労所得があれば取得可能ですが、就労は不可でリタイアメント層向けです。
結局、スペインは買いですか？
目的によります。居住権目的なら、ポルトガルやギリシャなど他の選択肢を検討すべきです。純粋な投資目的なら、バレンシアやコスタデルソルは魅力的。マドリードは既に高騰しているので、これからの上昇余地は限られるかもしれません。
ゴールデンビザが終了しても投資価値はありますか？
はい、投資価値はあります。ゴールデンビザ経由の購入は全体取引の2〜3%程度でした。スペイン不動産は、価格上昇継続（+6%予測）、高い賃貸利回り（バレンシア最大7.9%）、純粋な居住・投資需要の強さという魅力を維持しています。
まとめ
スペインはゴールデンビザ終了後も、魅力的な投資先を維持しています。
- 全国平均価格**€2,153/㎡**
- 価格上昇**+6%**（2025年予測）
- ゴールデンビザは2025年4月終了、外国人購入は可能
- マドリード**€6,021/㎡**（+38%）
- バレンシア**€2,200/㎡、利回り最大7.9%**でコスパ最強
- 購入コスト約10〜15%（州別）
- デジタルノマドビザが居住の代替オプション
純粋な投資として検討する価値がある市場です。
よくある質問
はい、購入できます。廃止されたのは「不動産投資による居住権取得」オプションのみです。外国人の不動産購入自体に制限はなく、純粋な投資やセカンドホームとしての購入は引き続き可能です。購入コストは州によって10〜15%程度です。
バレンシアがおすすめです。マドリード・バルセロナの半額以下の€2,200/㎡で、利回り最大7.9%。成長率+15%以上でスペイン最高水準です。デジタルノマドに人気で、短期賃貸規制も比較的緩やか。コスパ重視の投資家に最適です。
非常に厳しいです。観光ライセンス（Licencia Turística）が必須で、中心部での新規ライセンス取得は事実上不可能。違反すると最大€60,000の罰金が課されます。2028年にはライセンス全廃の計画もあります。Airbnb運用を考えているなら、バルセロナは避け、規制が緩やかなバレンシアやコスタデルソルを検討してください。
ゴールデンビザ終了後も代替オプションがあります。デジタルノマドビザ（2023年導入）は月収約€2,763以上のリモートワーカーが対象で、最大5年、家族帯同可能。非営利ビザは月約€2,500の不労所得があれば取得可能ですが、就労は不可でリタイアメント層向けです。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
スペイン不動産投資には税金・法規制があります。投資前に必ず現地の弁護士に相談してください。
