「東南アジアで不動産投資を始めるなら、まずタイ」
——海外不動産の相談で最も多いのが、このパターンです。物価が安く、日本人コミュニティが充実し、観光地としても人気のタイ。しかし外国人が自由に不動産を買える国ではありません。
外国人が所有権を持てるのはコンドミニアムのみ、しかも建物全体の49%までというルールを知らずに物件探しを始めると、痛い目に遭います。
この記事では、2026年最新のタイ不動産ルールを踏まえて、外国人がコンドミニアムを購入する方法を徹底解説します。
外国人がタイで不動産を買える条件
フリーホールド（所有権）が持てるのはコンドミニアムだけ
タイの法律では、外国人は原則として土地を所有できません。これは2026年時点でも変わっていない基本ルールです。
外国人が所有権を取得できるのは：
- コンドミニアム（区分所有）：建物全体の49%まで外国人名義で購入可能
- リースホールド（借地権）：一戸建てやヴィラは30年リース（更新可能な場合あり）
49%枠って、人気物件だともう埋まっていることがあるんですか？
はい、バンコク中心部やプーケットの人気物件では外国人枠がすでに埋まっているケースは珍しくありません。購入を検討する際は、必ず残りの外国人枠を確認してください。
タイ政府は「Section 96 bis」として、一定条件下で外国人の土地所有を認める法案を検討してきましたが、2026年2月時点で施行には至っていません。今後の法改正に注目ですが、現時点では「コンドミニアムのみ」が確実な選択肢です。
購入時の外貨送金ルール
外国人がコンドミニアムを所有権付きで購入するには、購入代金を海外から外貨でタイに送金する必要があります。
- 送金額は物件価格以上であること
- タイの銀行で「外貨送金証明書（FET / Thor Tor 3）」を取得
- この証明書がないとDLD（土地局）で名義登録ができない
日本の銀行からタイバーツ建てで送金すると、FET取得が面倒になる場合があります。米ドル建てで送金し、タイの銀行でバーツに両替するのが一般的です。送金時の為替レートに注意してください。
エリア別の価格帯と特徴
バンコク
| エリア | 特徴 | 価格帯（1BR） | 賃貸利回り |
|---|---|---|---|
| スクンビット（アソーク〜トンロー） | 日本人居住者が多い、駅近 | 300〜800万THB | 4〜6% |
| サイアム〜ラチャダムリ | 都心一等地、外国人に人気 | 500万〜1,500万THB | 3〜5% |
| オンヌット〜ベーリング | BTS沿線の新興エリア | 200〜400万THB | 5〜7% |
| ラマ9〜ラチャダー | CBDに近い中華系エリア | 250〜500万THB | 5〜6% |
日本人として住みやすさも重視するなら、やっぱりスクンビットですか？
自分で住むならスクンビットのアソーク〜エカマイが間違いないです。日本食レストラン、日本語対応の病院、日本人向けスーパーが揃っています。ただし投資目的なら、オンヌット以遠の方が利回りは高くなります。
プーケット
リゾート需要で安定した賃貸市場があります。バンタオビーチ、カマラビーチ周辺が外国人投資家に人気。1BRコンドミニアムで250〜600万THBが目安。Airbnbなどの短期賃貸で利回り7〜10%を狙えるケースもありますが、管理の手間が大きくなります。
パタヤ
バンコクから車で2時間のリゾート。100〜300万THBと参入障壁が低い反面、供給過多でコンドミニアムの価格が伸びにくいエリアもあります。長期賃貸よりも短期レンタル向き。
購入の流れと諸費用
デベロッパーまたはエージェントを通じて物件を選定。外国人枠（49%）に空きがあるか必ず確認します。
通常5〜10万THB（約20〜40万円）の予約金を支払い、物件を押さえます。
契約書はタイ語と英語の二言語で作成するのが一般的。弁護士によるレビューを強く推奨します。
購入代金を日本からタイの銀行へ外貨送金。銀行からFET（外貨送金証明書）を取得します。
土地局で所有権の移転登記を行います。登記費用は通常売主・買主で折半します。
購入時のコスト
- 移転登記費：評価額の2%（通常売主と折半）
- 印紙税：0.5%
- 特別事業税：3.3%（5年以内の転売時）
- エージェント手数料：買主側は無料が一般的（売主負担）
諸費用は物件価格の3〜5%が目安です。
ファイナンスの選択肢
タイの銀行で外国人がローンを組めるんですか？
組めますが、条件は厳しいです。UOB Thailand、Bangkok Bankなどが外国人向けローンを提供していますが、金利は5.5〜9%と高め。頭金30〜40%が必要で、審査も厳格です。可能であれば現金購入か、日本の金融機関で不動産担保ローンを組む方が金利面で有利なケースが多いです。
リスクと注意点
- 東南アジアの中でも政治・経済が比較的安定
- 日本人コミュニティが充実（特にバンコク）
- 物価が安く、管理費も低め
- 観光需要による賃貸市場の厚み
- 参入価格が200万THB（約850万円）からと手頃
- 外国人はコンドミニアムのみ（土地所有不可）
- 49%枠の制限（人気物件は埋まりやすい）
- 為替リスク（THB/JPY）
- 遠隔管理の難しさ
- 法制度の不透明さ（将来の規制変更リスク）
タイの賃貸管理会社は玉石混交です。日系の管理会社（バンコクに複数あり）を利用すれば言語の壁はなくなりますが、手数料は月額賃料の10〜15%が相場。現地のタイ人管理会社は手数料5〜8%ですが、コミュニケーションに難がある場合も。
まとめ
- タイで外国人が所有権を持てるのはコンドミニアムのみ（建物の49%枠内）
- 購入代金は海外から外貨送金し、FET証明書を取得する必要あり
- バンコクのスクンビット〜アソークは日本人に住みやすいが、利回りはオンヌット以遠が優位
- 諸費用は物件価格の3〜5%。ローンは組めるが金利5.5〜9%と高い
- 管理会社の質が投資成否に直結。日系かタイ系かは手数料とコミュニケーションで判断
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
海外不動産投資にはリスクが伴います。投資に関する最終決定は、ご自身の判断と責任において行ってください。
各国の法規制・税制は変更される可能性があるため、最新情報は現地の専門家にご確認ください。
よくある質問
外国人が所有権（フリーホールド）を取得できるのはコンドミニアムのみで、建物全体の49%までが外国人枠です。一戸建てやヴィラは30年リースホールドが一般的です。
エリアにより異なりますが、パタヤで100万THB（約430万円）、バンコク郊外で200万THB（約850万円）、バンコク中心部で300〜500万THBが目安です。
購入代金を海外からタイに外貨送金した際に、タイの銀行が発行する証明書です。これがないとDLD（土地局）で外国人名義の登記ができません。
バンコクで4〜7%、プーケットのリゾート物件で7〜10%（短期賃貸含む）が目安です。管理費・空室率を差し引いた実質利回りは2〜3%低くなります。
