「表面利回り6%って言われたけど、実際どのくらい手元に残るの？」
タイ不動産投資を検討する日本人から、よく聞かれる質問です。
答えは約4%。表面利回りから管理費、管理会社手数料、空室損失、修繕費を差し引くと、実質利回りは約2%低下します。表面利回り6%の物件でも、手元に残るのは4%程度。この差を理解せずに投資すると「思ったより儲からない」という失敗に陥ります。
この記事では、タイ各エリアの利回りと実質リターンの計算方法を解説します。
表面利回りと実質利回りの違い
利回りには2種類あります。表面利回りは年間家賃収入を物件購入価格で割った「見かけの利回り」。不動産広告でよく使われますが、経費を考慮していません。
実質利回りは、年間家賃収入から経費を差し引いた「手取りの利回り」。投資判断にはこちらを使います。
例えば、物件価格500万バーツ、月額家賃25,000バーツ（年間30万バーツ）の場合。表面利回りは6%ですが、管理費・管理会社手数料・空室損失・修繕費などを差し引くと、純収入は約19万バーツ。実質利回りは3.9%程度に下がります。
表面利回りと実質利回りの差（約2%）は、以下の経費で構成されます。管理費（Common Fee）40〜80 THB/㎡/月、管理会社手数料5〜15%、空室損失1〜2ヶ月分、修繕費5〜10%、固定資産税0.02〜0.3%。経費を甘く見積もると、想定リターンを大きく下回ります。
バンコクの利回り
バンコクはエリアによって利回りが大きく異なります。
| エリア | 表面利回り | 特徴 |
|---|---|---|
| アソーク〜プロンポン | 3.5〜4.5% | CBD、安定 |
| トンロー〜エカマイ | 4〜5% | 日本人需要 |
| オンヌット以東 | 5〜6.5% | 高利回り |
| シーロム・サトーン | 4〜5% | 欧米人需要 |
| プーケット | 7〜10% | リゾート |
アソーク〜プロンポン（CBD）は表面利回り3.5〜4.5%。物件価格が高いため利回りは低めですが、空室リスクも低く安定しています。トンロー〜エカマイは4〜5%で、日本人駐在員の需要が強い。オンヌット以東は5〜6.5%と高利回りですが、テナント層が変わります。
シーロム・サトーンは4〜5%で欧米人・タイ人需要。ラマ9は4.5〜5.5%で開発途上、将来性が期待できるエリアです。
CBDの利回りが低いのはなぜですか？
物件価格が高いからです。利回り=家賃÷価格なので、価格が高いエリアは分母が大きくなり、利回りは下がります。ただし、CBDは空室リスクが低く、資産価値の安定性があります。「利回り重視」なら郊外、「安定重視」ならCBDという使い分けです。
地方都市の利回り
パタヤはセントラルパタヤで5〜7%、ジョムティエン・ウォンアマットで5〜6%。観光客需要が強く、短期賃貸なら高利回りが狙えますが、季節変動リスクがあります。EEC（東部経済回廊）周辺は工業団地需要で4〜6%と安定しています。
プーケットは2024年の観光回復で急上昇。パトンで7〜10%、バンタオで5〜7%、ラワイ/ナイハーンで6〜8%。2024年平均は9〜10%とコロナ前（5〜6%）の約2倍に達しました。ただし、管理状態や立地で大きく異なります。
チェンマイはニマンヘミンで5〜7%、オールドシティで4〜6%、ハンドンで5〜6%。デジタルノマドの長期滞在需要が増加しています。
プーケットの9〜10%という高利回りは、コロナ後の観光回復による一時的な現象である可能性があります。供給が増加すれば利回りは下落に転じます。「観光地=高利回り」と安易に考えず、5年後の市場を想定して投資判断をしてください。
物件タイプ別の利回り
スタジオは表面利回り6〜8%と最も高い。価格が安く利回り計算で有利ですが、入居者の回転率が高く、空室損失が大きくなりやすい。1ベッドルームは5〜6%でバランス良好。2ベッドルームは4〜5%と利回りは低めですが、ファミリー需要で長期入居が期待できます。
日本人駐在員をターゲットにするなら2BR以上がおすすめ。会社の福利厚生で住居費が出るため、賃料交渉も少なく、2〜3年の長期契約が多い傾向です。
新築と中古では、新築が4〜5%、築5〜10年が5〜6%、築10年以上が5〜7%。新築は価格が高いため利回りは低めですが、修繕費がかかりません。築10年以上は価格が安いため利回りは高くなりますが、修繕費が増加します。
利回り重視ならどの物件を選ぶべきですか？
オンヌット以東のスタジオ〜1BRが利回り重視の選択肢です。ただし、入居者の回転率が高く、管理の手間がかかります。手間をかけたくないなら、トンロー〜エカマイの2BRで日本人駐在員向けにするのが安定します。利回りは下がりますが、長期入居で実質リターンは変わらないことも多いです。
為替の影響
タイバーツは変動があるため、円換算の利回りは為替で大きく変わります。
1THB = 4.0円の場合、表面利回り6%の物件は円換算でも約6%。しかし、1THB = 3.5円（円高）に振れると実質5.1%程度に低下。逆に1THB = 4.5円（円安）なら6.75%程度に上昇します。
ここ数年は円安傾向が続いていますが、為替は予測困難。バーツ建ての利回りだけでなく、円換算のリターンも意識して投資判断をしてください。
まとめ
タイ不動産の利回りは、エリア・物件タイプ・築年数で大きく異なります。
- バンコクCBD：3.5〜4.5%（安定重視）
- バンコク郊外：5〜6.5%（利回り重視）
- パタヤ：5〜7%（リゾート需要）
- プーケット：7〜10%（観光回復で高水準）
- チェンマイ：4〜7%（ノマド需要）
- 実質利回りは表面利回りより約2%低い
- 為替変動で円換算利回りは変わる
表面利回りだけでなく、経費と為替を考慮した実質利回りで投資判断をしましょう。
よくある質問
エリアにより異なります。バンコクCBDで3.5〜4.5%、郊外で5〜6.5%、プーケットで7〜10%が2025年の目安です。実質利回りは表面利回りより約2%低くなります。管理費、管理会社手数料、空室損失、修繕費を差し引いて計算してください。
プーケット（7〜10%）が最も高く、次いでバンコク郊外のオンヌット以東（5〜6.5%）、パタヤ（5〜7%）です。ただし、高利回りエリアは観光依存や空室リスクも高い傾向があります。安定性と利回りのバランスを考えて選んでください。
通常、約1.5〜2%の差があります。管理費、管理会社手数料、空室損失、修繕費などを差し引くと、表面利回り6%の物件でも実質利回りは4%程度になります。不動産広告の「高利回り」を鵜呑みにせず、必ず経費を計算してください。
大きく影響します。1THB = 4.0円で表面利回り6%の物件は、1THB = 3.5円（円高）で実質5.1%程度に低下、1THB = 4.5円（円安）で6.75%程度に上昇します。為替ヘッジの手段は限られるため、長期保有で平均化する戦略が現実的です。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
海外不動産投資にはリスクが伴います。投資に関する最終決定は、ご自身の判断と責任において行ってください。
各国の法規制・税制は変更される可能性があるため、最新情報は現地の専門家にご確認ください。
