「お金を投資するだけでアメリカの永住権が取れるって本当？」
本当です。EB-5ビザは、アメリカに80万〜105万ドル（約1.2億〜1.6億円）を投資し、10人以上の雇用を創出すれば、永住権（グリーンカード）を取得できる制度です。学歴、英語力、職歴は一切不問。ただし、審査に数年かかること、投資リスクがあることを理解しておいてください。
EB-5ビザは、アメリカに一定額を投資することで永住権（グリーンカード）を取得できる制度です。
2025年現在、最低投資額は80万〜105万ドル（約1.2億〜1.6億円）で、多くのEB-5プロジェクトが商業不動産を対象としています。
この記事では、EB-5投資永住権プログラムの最新情報を詳しく解説します。
【重要】2025年の政策変更
EB-5がなくなるって噂を聞いたんだけど本当？
2025年2月25日、トランプ大統領がEB-5ビザの廃止と「ゴールドカード」プログラムへの置き換えを発表しました。ただし、詳細な制度設計はまだ不明で、現行のEB-5プログラムは継続中です。今後の議会審議・法改正により変更の可能性があるため、最新の政策動向を注視し、必ず移民弁護士に相談してください。
2025年2月25日、トランプ大統領はEB-5ビザの廃止と「ゴールドカード」プログラムへの置き換えを発表しました。
現時点での注意点として、詳細な制度設計はまだ不明、現行のEB-5プログラムは継続中、今後の議会審議・法改正により変更の可能性があります。
EB-5投資を検討している場合は、最新の政策動向を注視し、専門の移民弁護士に相談することを強くおすすめします。
EB-5とは
| 投資地域 | 最低投資額 | 審査期間 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 地方TEA | $800,000 | 数ヶ月〜1年 | 優先処理 |
| 高失業率TEA | $800,000 | 約71ヶ月 | 標準 |
| 標準投資 | $1,050,000 | 約71ヶ月 | 標準 |
EB-5（Employment-Based Fifth Preference）は、1990年に創設された投資家向け永住権プログラムです。
目的は外国人投資による雇用創出です。取得できるのは米国永住権（グリーンカード）です。最低投資額は$800,000〜$1,050,000です。雇用創出要件は10人以上のフルタイム雇用です。対象者は投資家本人、配偶者、21歳未満の未婚の子です。
2022年3月に「EB-5 Reform and Integrity Act」が成立し、投資額の引き上げ、審査プロセスの厳格化、地方プロジェクトへの優先処理、5年ごとのインフレ調整（CPI連動）といった大きな変更がありました。
投資額の要件
実際にいくら投資すればいいの？
2025年現在、標準投資は$1,050,000（約1.6億円）、TEA（対象雇用地域）への投資なら$800,000（約1.2億円）です。TEAとは高失業率地域か地方地域のことで、多くのプロジェクトはTEA認定を取得しています。地方TEAなら審査も優先処理されるので人気があります。
2025年現在の最低投資額は、標準投資が$1,050,000（約1.6億円）、TEA（高失業率地域）が$800,000（約1.2億円）、TEA（地方地域）も$800,000で優先処理対象、インフラプロジェクトも$800,000です。
TEA（Targeted Employment Area）は「対象雇用地域」で2種類あります。高失業率地域は失業率が全国平均の150%以上の地域で、都市部でも対象になりえます。地方地域は大都市統計地域（MSA）外の郡、人口2万人未満の町で、優先処理（Priority Processing）の対象になります。
地方TEAは審査が大幅に早いため、人気が高まっています。
投資方法
自分で事業を立ち上げないといけないの？
いいえ、大多数の投資家はリージョナルセンター経由で投資しています。USCIS認定のリージョナルセンターが運営するプロジェクトに出資する方法で、自分で事業を管理する必要がありません。雇用創出の証明も間接雇用がカウントされるので容易です。プロジェクト選定は重要なので、実績のあるセンターを選んでください。
投資方法は2種類あります。
直接投資（Direct Investment）は自分で事業を立ち上げ、または既存事業に投資する方法です。事業をコントロールできるメリットがありますが、管理の手間がかかり、雇用創出を自分で証明する必要があり、リスクが高いです。
リージョナルセンター経由（Regional Center）はUSCIS認定のリージョナルセンターを通じた投資です。管理不要（パッシブ投資）で、間接雇用もカウントされ、実績あるプロジェクトに投資可能です。ただし、手数料がかかり、プロジェクト選定の専門知識が必要で、リターンは低めです。
大多数の投資家はリージョナルセンター経由を選びます。
不動産プロジェクトとEB-5
EB-5って不動産投資と関係あるの？
大いにあります。EB-5プロジェクトの多くは商業不動産開発が対象です。ホテル、集合住宅、オフィスビル、シニア住宅などですね。不動産開発は雇用創出が計算しやすく、担保もあるため、投資家に馴染みやすいんです。ただし、あくまでプロジェクトへの「出資」であり、物件の所有権は得られません。
EB-5プロジェクトの多くは商業不動産開発が対象です。
なぜ不動産が多いかというと、雇用創出が計算しやすい（建設雇用、運営雇用を明確にカウント）、担保がある（不動産という有形資産）、実績がある（成功事例が多い）、投資家に馴染みがある（不動産は理解しやすい）ためです。
代表的なプロジェクトは、ホテル開発（雇用創出が多い、観光需要）、集合住宅（安定需要、長期運営）、オフィスビル（テナント需要、都市部）、混合用途開発（商業+住宅、多角的）、シニア住宅（高齢化需要、政府支援あり）です。
審査プロセス
申請から永住権取得まで、どのくらいかかるの？
正直、かなり時間がかかります。通常のI-526E審査は約71ヶ月（約6年）。ただし、地方TEAプロジェクトなら優先処理で数ヶ月〜1年程度で承認される例もあります。その後2年間の条件付き永住権、さらにI-829審査で条件解除。総期間は2〜5年以上ですね。
申請の流れは7ステップです。まずプロジェクト選定でリージョナルセンターと投資プロジェクトを選定し、デューデリジェンス（調査）を実施します。資金移転・投資で投資資金（$800,000〜$1,050,000）をエスクロー口座に送金、資金源の証明書類を準備します。I-526E申請でForm I-526E（移民投資家申請書）をUSCISに提出します。審査・承認でUSCISが申請を審査します。条件付きグリーンカード取得で米国内はステータス変更（I-485）、米国外は移民ビザ面接（領事館）、2年間の条件付き永住権を取得します。I-829申請で2年後、条件解除のためForm I-829を提出、雇用創出の証明を提出します。正式な永住権取得で条件が解除され、正式なグリーンカードを取得します。
審査期間は、I-526E審査が約71ヶ月（標準）、I-526E審査（地方TEA）が数ヶ月〜1年（優先処理）、条件付きグリーンカードが2年間、I-829審査が22〜48ヶ月、総期間が2〜5年以上です。
重要：地方TEAプロジェクトは「優先処理」の対象で、審査が大幅に短縮されます。
資金源の証明
審査で一番難しいポイントは何？
資金源（Source of Funds）の合法性証明です。マネーロンダリング防止のため、投資資金が合法的に得られたものであることを詳細に証明する必要があります。給与なら雇用契約・給与明細・源泉徴収票、不動産売却なら売買契約・登記・資金の流れ…。過去5年以上の書類が必要な場合もあり、翻訳・公証も必要です。ここで躓く人が多いですね。
EB-5で最も厳しく審査されるのが資金源（Source of Funds）の合法性証明です。
証明が必要な資金源と必要書類は、給与・ボーナス（雇用契約、給与明細、源泉徴収票）、事業収入（法人登記、財務諸表、税務申告書）、不動産売却（売買契約、登記、資金の流れ）、株式売却（証券口座明細、売却証明）、相続・贈与（遺産分割協議書、贈与契約書、贈与税申告）、銀行ローン（融資契約、担保証明）です。
注意点として、資金の「たどり」が重要で口座間の移動を全て追跡、過去5年以上の書類が必要な場合も、翻訳・公証が必要、曖昧な説明は拒否の原因になります。
費用の内訳
投資額以外にもお金がかかるの？
かなりかかります。投資額$800,000〜$1,050,000に加えて、リージョナルセンター管理費が$50,000〜80,000、移民弁護士費用が$15,000〜30,000、USCIS申請料が$11,160以上、翻訳・公証費用が$5,000〜10,000。総額で約$900,000〜$1,200,000（約1.4億〜1.8億円）は見込んでください。
総コストは、最低投資額が$800,000〜$1,050,000、リージョナルセンター管理費が$50,000〜80,000、移民弁護士費用が$15,000〜30,000、USCIS申請料が$11,160（I-526E）+ 他、翻訳・公証費用が$5,000〜10,000です。総額で約$900,000〜$1,200,000です。
投資金の回収について、EB-5投資は「リスク資本（At-Risk Capital）」でなければなりません。投資期間は通常5〜7年、リターンは0〜2%程度（低め）、元本保証は不可（保証があると要件を満たさない）、リスクはプロジェクト失敗の可能性があります。
リスクと注意点
- 米国永住権を取得できる
- 家族も同時に永住権取得
- 学歴・職歴・英語力不問
- 就労・居住に制限なし
- 市民権取得への道
- 審査期間が非常に長い（数年〜）
- 投資金が拘束される（5〜7年）
- プロジェクト失敗のリスク
- 資金源証明が厳しい
- 政策変更リスク（2025年発表あり）
- 費用が高額（約1億円以上）
過去には詐欺的なEB-5プロジェクトも存在しました。プロジェクト選定の注意点として、リージョナルセンターの実績（過去の成功案件数）、I-526承認率（申請の何%が承認されたか）、資金の保全（エスクロー、担保の有無）、出口戦略（いつ、どのように資金が返還されるか）、雇用創出計画（現実的な計画か）を確認してください。
EB-5 vs 直接不動産投資
同じくらいのお金があるなら、直接不動産を買った方がいいんじゃない？
目的によります。永住権が欲しいならEB-5、投資リターンが欲しいなら直接不動産投資です。EB-5のリターンは0〜2%程度で、直接投資なら5〜8%が期待できます。また、EB-5は物件の所有権がなく出資者という立場。純粋な投資目的なら、直接不動産投資の方が効率的ですね。
両者を比較すると、目的はEB-5が永住権取得、直接不動産投資が投資リターンです。最低投資額はEB-5が$800,000〜$1,050,000、直接不動産投資は制限なしです。所有権はEB-5がなし（出資者）、直接不動産投資はあり（物件所有）です。管理はEB-5が不要、直接不動産投資は必要（管理会社）です。リターンはEB-5が0〜2%、直接不動産投資が5〜8%です。投資期間はEB-5が5〜7年（拘束）、直接不動産投資は自由です。
結論：EB-5は「永住権取得」が主目的であり、投資リターンは期待しにくいです。純粋な投資目的なら、直接不動産投資の方が効率的です。
まとめ
EB-5は永住権取得の手段として有効ですが、投資としてのリターンは限定的です。
最低投資額$800,000〜$1,050,000です。地方TEAは優先処理で審査が早いです。審査期間は数年〜6年以上です。投資金は5〜7年拘束されます。リターンは0〜2%程度です。資金源証明が最も厳しい審査ポイントです。2025年2月に政策変更発表あり（要注意）です。
永住権が目的なら検討価値がありますが、投資リターンを重視するなら直接不動産投資を検討してください。
よくある質問
プロジェクト成功時は通常5〜7年後に返還されます。ただし、元本保証はなく、プロジェクト失敗時は損失の可能性があります。また、「リスク資本」要件があるため、元本保証があると永住権取得要件を満たしません。リターンは0〜2%程度で、投資としてのメリットは限定的です。
はい、投資家本人に加えて、配偶者と21歳未満の未婚の子供も永住権を取得できます。これがEB-5の大きなメリットの一つです。家族全員のパスポート、関係証明書類が必要になります。
2025年2月にトランプ大統領がEB-5の廃止と「ゴールドカード」への置き換えを発表しましたが、詳細はまだ不明です。現行のEB-5プログラムは継続中ですが、今後の議会審議・法改正により変更される可能性があります。投資を検討中の方は、移民弁護士に最新情報を確認し、慎重に判断してください。
※本記事は情報提供を目的としており、EB-5投資を推奨するものではありません。
EB-5申請には移民弁護士への相談が必須です。投資にはリスクが伴います。
政策は変更される可能性があるため、最新情報は専門家にご確認ください。
