「ベトナムって50年リースでしょ？利回りで投資する意味あるの？」
よく聞かれる質問です。確かに50年リースホールドは制約ですが、ホーチミンは2024〜2025年に価格が24〜47%も上昇。利回りだけでなく、キャピタルゲインを含めると話が変わってきます。
今回は、ベトナム3都市の利回りを比較します。
ベトナムの利回りは高くない？
ベトナムの利回りって、フィリピンやタイと比べてどうですか？
正直、利回りだけ見ると中程度です。ベトナム3〜5%に対して、フィリピン5〜6%、カンボジア6〜8%。ただし、ベトナムは50年リースホールドという制約がある割に、価格上昇が激しい。利回り+キャピタルゲインで考えると、悪くない選択肢です。
| 国 | 平均利回り | 所有形態 |
|---|---|---|
| ベトナム | 3〜5% | 50年リース |
| フィリピン | 5〜6% | フリーホールド |
| タイ | 4〜6% | フリーホールド |
| マレーシア | 4〜5% | フリーホールド |
都市別利回り：ホーチミンが最強
ホーチミン、ハノイ、ダナン——どこが一番利回りが高いですか？
ホーチミンです。ハノイより約27%利回りが高いと言われています。ベトナムGDPの約20%を占める経済の中心で、外資系企業の本社が集中。賃貸需要の多様性と流動性が、利回りの差につながっています。
| 都市 | 平均利回り | 価格水準 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| ホーチミン | 3〜5% | 高い | 経済の中心、賃貸需要最大 |
| ハノイ | 3〜4% | 中〜高 | 首都、外交官需要 |
| ダナン | 3〜4.5% | 低〜中 | リゾート、価格手頃 |
ホーチミン：エリアで利回りが2倍違う
ホーチミンの中でも、エリアによって利回りは違いますか？
大きく違います。1区（CBD）は1.8〜5%ですが、トゥドゥック市（旧9区）は4〜6%。価格が手頃なエリアほど利回りが高い傾向があります。
| エリア | 表面利回り | 価格帯 |
|---|---|---|
| 1区（CBD） | 1.8〜5% | $7,000〜15,000/㎡ |
| トゥティエム | 3〜4% | $6,500〜16,000/㎡ |
| タオディエン | 3〜5% | $7,000〜12,000/㎡ |
| 7区 | 4〜5% | $3,000〜5,000/㎡ |
| トゥドゥック市 | 4〜6% | $1,500〜5,600/㎡ |
高利回りを狙うなら：トゥドゥック市（旧9区）、7区、ビンタイン区
安定性を重視するなら：タオディエン、2区
ハノイ：首都の安定感
ハノイは利回りでホーチミンに負けますが、首都としての安定感があります。
ハノイがホーチミンより利回りが低い理由は？
賃貸市場の規模が小さく、賃料水準もホーチミンより低いためです。外交官・政府関係者中心で需要が限定的。ただし、その分入居者の質が高く、滞納リスクが低いというメリットもあります。
| エリア | 表面利回り | 特徴 |
|---|---|---|
| 西湖（タイホー） | 3〜4% | 外交官需要で安定 |
| ホアンキエム | 2〜4% | 旧市街、観光エリア |
| コウザイ | 3〜5% | ビジネス需要 |
| 郊外 | 4〜5% | 価格手頃 |
ダナン：少額投資なら
ダナンは投資先としてどうですか？
物件価格が安いので、少額から始められるのがメリットです。$2,000〜3,500/㎡とホーチミンの半額以下。ハイチャウ区（中心）は年間を通じて需要が安定していますが、リゾートエリアは季節変動があります。
メリット
デメリット
- 物件価格が安い（少額投資可能）
- ハイチャウ区は年間を通じて需要安定
- 短期賃貸で利回りアップの可能性
- 賃貸市場の規模が小さい
- 季節変動あり（リゾートエリア）
- 流動性がホーチミン・ハノイより低い
50年リースホールドをどう考えるか
50年リースホールドでも投資する価値はありますか？
価格上昇が続くなら、リースホールドでも投資価値はあります。ホーチミンは2024〜2025年に24〜47%上昇しました。利回り3〜5%に加えて年10%以上のキャピタルゲインが期待できるなら、50年リースのデメリットを上回る可能性があります。ただし、残年数による価値低下と延長リスクは理解しておいてください。
- 残年数による価値低下：残り30年と残り50年では資産価値が異なる
- 延長リスク：50年後の延長は政府承認が必要（不確実）
- 出口戦略：売却時に残年数が少ないと買い手がつきにくい
利回りを最大化するポイント
- 価格が手頃なエリアを選ぶ（トゥドゥック市、7区）
- スタジオ・1BRを選ぶ
- メトロ沿線など将来性のあるエリア
- 複数の管理会社から見積もりを取る
- 高利回りエリアは流動性が低い
- 空室リスクが高まる
- 価格が安いエリアはキャピタルゲインが限定的
- 短期賃貸は管理が大変
まとめ
ベトナム不動産の利回りは、都市とエリアで大きく異なります。
- 全体平均利回り：3〜5%
- ホーチミン：3〜5%（ハノイより27%高い）
- ハノイ：3〜4%（首都の安定感）
- ダナン：3〜4.5%（価格手頃）
- 価格が手頃なエリアほど利回りが高い
- 50年リースホールドを考慮して判断
- キャピタルゲインも含めて総合判断
利回りだけでなく、価格上昇も含めてトータルリターンで判断しましょう。
よくある質問
ホーチミンです。平均3〜5%で、ハノイより約27%高いと言われています。特にトゥドゥック市（旧9区）や7区など価格が手頃なエリアは4〜6%の利回りが期待できます。
利回り重視ならホーチミンです。経済の中心で賃貸需要が旺盛、利回りもハノイより高い傾向があります。ただし、ハノイは首都としての安定性があり、外交官需要など質の高い入居者が期待できます。
中程度です。フィリピン（5〜6%）やカンボジア（6〜8%）より低く、マレーシア（4〜5%）と同程度です。ただし、ベトナムは50年リースホールドという制約がある割に、価格上昇が激しいためキャピタルゲインを含めると魅力的な選択肢になります。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入を推奨するものではありません。
利回りデータは市場状況により変動します。最新情報は現地の専門家にご確認ください。
